Leistungsphasen TGA: Was die HOAI in jeder Phase verlangt

Die Leistungsphasen in der TGA regelt die HOAI in § 55 und Anlage 15: neun Phasen von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung, gewichtet mit 2, 9, 17, 2, 22, 7, 5, 35 und 1 Prozent des Honorars. Seit 2021 ist das Honorar frei vereinbar, die Honorartafeln sind Orientierungswerte. Für Bauherren zählt vor allem, welche Phasen beauftragt werden, denn davon hängt ab, ob am Ende vergleichbare Angebote auf dem Tisch liegen.

TGA steht für Technische Gebäudeausrüstung, die HOAI nennt sie Technische Ausrüstung. Gemeint ist alles, was ein Gebäude mit Wasser, Wärme und Luft versorgt und was Abwasser ableitet, dazu Strom, Kommunikation, Aufzüge und Automation. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beschreibt in Teil 4 Abschnitt 2, welche Leistungen eine Fachplanung dafür umfasst. Dieser Beitrag übersetzt das Leistungsbild in die Frage, die Bauherren tatsächlich stellen: Was bekomme ich in welcher Phase, und was fehlt mir, wenn ich eine Phase weglasse?

Was gehört nach HOAI zur Technischen Ausrüstung?

§ 53 HOAI teilt die Technische Ausrüstung in acht Anlagengruppen. Das Honorar wird nach § 54 je Anlagengruppe aus den anrechenbaren Kosten aller Anlagen dieser Gruppe ermittelt. Wer also Heizung und Lüftung beauftragt, hat zwei Honorare, auch wenn ein Büro beides plant.

Anlagengruppe	Bezeichnung in der HOAI	Beispiele im Wohnungsbau
1	Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen	Trinkwasser, Sanitär, Grundstücksentwässerung, Regenwasserversickerung
2	Wärmeversorgungsanlagen	Wärmepumpe, Fernwärme, Heizflächen, Fußbodenheizung
3	Lufttechnische Anlagen	Wohnungslüftung, Lüftung von Bädern und Tiefgaragen, Kühlung
4	Starkstromanlagen	Hausanschluss, Verteilungen, Beleuchtung, Photovoltaik
5	Fernmelde- und informationstechnische Anlagen	Klingel- und Sprechanlage, Netzwerk
6	Förderanlagen	Aufzüge
7	Nutzungsspezifische und verfahrenstechnische Anlagen	Großküchen, Wäschereien
8	Gebäudeautomation	Regelung und Überwachung über eine Leittechnik

Die Gruppen 1 bis 3 bilden den Kern dessen, was man umgangssprachlich Haustechnik oder HLS nennt: Heizung, Lüftung, Sanitär. Für den Bauherrn ist die Grenze zwischen den Gruppen eine Schnittstelle. Die Heizungsplanung braucht vom Elektroplaner einen Anschluss für die Wärmepumpe, die Lüftung braucht Platz im Schacht, den auch die Sanitärleitungen beanspruchen. Wo diese Abstimmung fehlt, entstehen die teuersten Änderungen.

Wie gewichtet die HOAI die Leistungsphasen in der TGA?

§ 55 Absatz 1 HOAI bewertet jede Phase mit einem Prozentsatz des Honorars. Die Verteilung zeigt, wo die Arbeit liegt.

Phase	Bezeichnung	Anteil	Was Sie danach in der Hand haben
LPh 1	Grundlagenermittlung	2 %	geklärte Aufgabe und Randbedingungen
LPh 2	Vorplanung	9 %	Konzept mit Varianten, Kostenschätzung
LPh 3	Entwurfsplanung	17 %	berechnete und bemessene Anlagen, Kostenberechnung
LPh 4	Genehmigungsplanung	2 %	Unterlagen für Genehmigungen
LPh 5	Ausführungsplanung	22 %	baureife Pläne, Schlitz- und Durchbruchspläne
LPh 6	Vorbereitung der Vergabe	7 %	Leistungsverzeichnisse mit Mengen
LPh 7	Mitwirkung bei der Vergabe	5 %	Preisspiegel und Vergabevorschlag
LPh 8	Objektüberwachung und Dokumentation	35 %	überwachte Ausführung, Abnahme, Dokumentation
LPh 9	Objektbetreuung	1 %	Mängelbewertung bis zum Ablauf der Gewährleistung

Ausführungsplanung und Objektüberwachung machen zusammen 57 Prozent aus. Die Planungsphasen 1 bis 3, in denen über System, Größe und Platzbedarf entschieden wird, kommen auf 28 Prozent. Für die Ausführungsplanung sieht § 55 Absatz 2 einen Abschlag von 4 Prozentpunkten vor, wenn die Schlitz- und Durchbruchspläne und die Prüfung der Montage- und Werkstattpläne der Firmen nicht beauftragt werden.

Was wird in jeder Leistungsphase konkret geliefert?

Die Grundleistungen stehen in Anlage 15 Nummer 15.1. Wir beschreiben sie hier in eigenen Worten und mit Beispielen aus Wohnungsbau und Umnutzung.

LPh 1 und 2: Aufgabe klären und Konzept wählen

In der Grundlagenermittlung klärt der Planer mit Ihnen und dem Architekten, was das Gebäude leisten soll und welche Randbedingungen gelten: Anschlüsse an Fernwärme und Kanal, Bodenverhältnisse, Vorgaben der Gemeinde. Die Vorplanung macht daraus ein Konzept mit Vordimensionierung und Varianten, jeweils mit einer ersten Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Dazu gehören ein Funktionsschema je Anlage, Vorgespräche mit Behörden und Versorgern sowie eine Kostenschätzung nach DIN 276 in der zweiten Ebene.

Bei der Umnutzung eines Gewerbegebäudes zu Wohnungen fällt in dieser Phase die Frage, ob jede Wohnung eine eigene Station bekommt oder zentral versorgt wird, und wo die Schächte liegen. Diese Entscheidung bestimmt später die Grundrisse.

LPh 3: Anlagen berechnen und bemessen

Die Entwurfsplanung legt alle Systeme fest und berechnet sie. Für die Heizung heißt das: raumweise Heizlast, Größe des Wärmeerzeugers, Heizflächen, Systemtemperaturen. Der Planer stimmt den Platzbedarf mit dem Architekten ab, gibt Berechnungsergebnisse an andere Planer weiter, etwa für den energetischen Nachweis, und erstellt die Kostenberechnung nach DIN 276 in der dritten Ebene. Hier entscheidet sich, ob eine Anlage passt. Wie wir die Heizlast rechnen, steht auf der Seite Heizlastberechnung.

Ein Beispiel aus einem Einfamilienhaus zeigt die Wirkung. Angeboten war eine Wärmepumpe mit 17 kW, der alte Ölkessel hatte 20 kW. Die raumweise Heizlast lag bei knapp 9 kW. Der Angebotspreis lag über 40.000 Euro. Jede einzelne Annahme im Angebot war regelkonform. In der Summe machten die Sicherheitsaufschläge die Anlage aber fast doppelt so groß wie nötig.

LPh 4: Unterlagen für Genehmigungen

Die Genehmigungsplanung erarbeitet die Vorlagen und Nachweise für öffentlich-rechtliche Genehmigungen. In der TGA ist das typischerweise der Entwässerungsantrag. In München verlangt § 10 der Entwässerungssatzung vor Herstellung oder Änderung der Grundstücksentwässerung eine Genehmigung der Stadtentwässerung, mit Plänen, die Eigentümer und Planfertiger unterschreiben. Mit 2 Prozent ist die Phase klein, sie hält aber den Bauablauf auf, wenn sie fehlt. Mehr dazu unter Entwässerungsplanung in München.

LPh 5: Pläne, nach denen gebaut wird

Die Ausführungsplanung führt den Entwurf bis zur baureifen Lösung. Sie schreibt die Berechnungen fort, stellt die Anlagen zeichnerisch dar und liefert die Schlitz- und Durchbruchspläne, damit der Rohbau die Öffnungen an der richtigen Stelle hat. Nach der Vergabe wird die Planung an das Ergebnis angepasst und an die Firmen übergeben. Zum Schluss prüft der Planer deren Montage- und Werkstattpläne. Montagepläne zeichnet er selbst nicht, das ist Aufgabe der Firmen.

LPh 6 und 7: Ausschreiben und Angebote vergleichbar machen

In der Vorbereitung der Vergabe ermittelt der Planer die Mengen und stellt Leistungsverzeichnisse auf, abgestimmt mit den anderen Gewerken. Er bepreist sie und vergleicht das Ergebnis mit der Kostenberechnung. In der Mitwirkung bei der Vergabe holt er Angebote ein, prüft und wertet sie in einem Preisspiegel nach Einzelpositionen, führt Bietergespräche und erstellt einen Vergabevorschlag.

Für Bauherren sind das die beiden Phasen mit dem größten Hebel im Verhältnis zum Anteil von zusammen 12 Prozent. Bei einer Wohnanlage mit 46 Wohnungen war der Fenstertausch bereits ausgeschrieben und ausgewertet, als bei der Prüfung auffiel, dass das Lüftungskonzept fehlte. Weil das vor Vertragsabschluss erkannt wurde, ließen sich die Lüftungselemente noch ergänzen. Nach Vertragsabschluss wäre daraus ein Nachtrag geworden. Warum beim Fenstertausch ein Lüftungskonzept dazugehört, erklärt unser Beitrag zum Lüftungskonzept beim Fenstertausch.

LPh 8: Bauüberwachung, Abnahme, Dokumentation

Die Objektüberwachung ist mit 35 Prozent die größte Phase. Der Planer prüft, ob die Ausführung den Plänen, Verträgen und anerkannten Regeln der Technik entspricht, führt Aufmaße mit den Firmen, prüft Rechnungen und bewertet Nachträge. Er wirkt bei Funktionsprüfungen mit, nimmt fachtechnisch ab, stellt Mängel fest und überwacht ihre Beseitigung. Am Ende prüft er die Revisionsunterlagen und stellt die Dokumentation zusammen. Ohne diese Unterlagen beginnt jede spätere Änderung an der Anlage mit einer Bestandsaufnahme.

LPh 9: Objektbetreuung

Die Objektbetreuung bewertet Mängel, die innerhalb der Verjährungsfristen auftreten, längstens fünf Jahre ab Abnahme. Vor Ablauf der Fristen begeht der Planer das Objekt und stellt Mängel gegenüber den Firmen fest. Außerdem wirkt er bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen mit, etwa bei einer Gewährleistungsbürgschaft.

Was sind Besondere Leistungen in der TGA?

Besondere Leistungen gehören nicht zum Pflichtumfang einer Phase und werden gesondert vereinbart. Anlage 15 nennt Beispiele, die Aufzählung ist nach § 3 Absatz 2 HOAI nicht abschließend. Im Bestand und bei der Umnutzung sind einige davon fast immer nötig:

• LPh 1: Bestandsaufnahme und Nachrechnen vorhandener Anlagen, Verbrauchsmessungen, endoskopische Untersuchungen.
• LPh 3: detaillierte Betriebskostenberechnung, Wirtschaftlichkeitsnachweis, Lebenszykluskosten, Simulationen zum Verhalten von Räumen und Gebäuden.
• LPh 6: Wartungsplanung und Ausschreibung von Wartungsleistungen.
• LPh 7: Prüfen und Werten von Nebenangeboten.
• LPh 8: Leistungsmessungen und Funktionsprüfungen, Fortschreiben der Ausführungspläne bis zum Bestand.
• LPh 9: Energiemonitoring in der Gewährleistungsphase und Vergleich der gemessenen Verbräuche mit den Werten der Planung.

Wer im Bestand plant, sollte die Bestandsaufnahme ausdrücklich vereinbaren. Fehlt sie, rechnet der Planer mit Annahmen, und die Unsicherheit wandert in die Angebote der Firmen.

Was kostet TGA-Planung nach HOAI 2021?

Seit dem 1. Januar 2021 sind die Honorartafeln der HOAI keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr. Anlass war ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2019. Nach § 2a geben die Tafeln Orientierungswerte vor, der untere Wert heißt Basishonorarsatz. Nach § 7 richtet sich das Honorar nach der Vereinbarung in Textform. Fehlt eine Vereinbarung zur Höhe, gilt für die Grundleistungen der Basishonorarsatz.

Die Tafel in § 56 ordnet das Honorar nach anrechenbaren Kosten und drei Honorarzonen. Bei 100.000 Euro anrechenbaren Kosten einer Anlagengruppe reicht die Spanne für alle neun Phasen von 22.723 Euro in Zone I bis 36.299 Euro in Zone III. Bei 500.000 Euro sind es 80.684 bis 128.886 Euro. Die Zone hängt nach § 56 Absatz 2 an Merkmalen wie der Zahl der Funktionsbereiche, den Integrationsansprüchen und der technischen Ausgestaltung.

Beim Umbau und bei der Modernisierung kommt ein Zuschlag hinzu. § 6 Absatz 2 verlangt, ihn unter Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrads in Textform zu vereinbaren. Fehlt diese Vereinbarung, gilt ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart. Für die Technische Ausrüstung erlaubt § 56 Absatz 5 bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad einen Zuschlag von bis zu 50 Prozent.

Ist der Auftraggeber Verbraucher, muss der Planer ihn nach § 7 Absatz 2 vor Vertragsschluss in Textform darauf hinweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als in den Tafeln vereinbart werden kann. Wir ordnen hier die technische Seite ein. Für die Gestaltung eines Planervertrags ist anwaltlicher Rat der richtige Weg.

Welche Fehler machen Bauherren bei der Beauftragung der TGA?

Die TGA kommt erst zur Ausführungsplanung dazu

Häufig plant der Architekt Entwurf und Genehmigung allein, und der TGA-Planer wird erst für die Ausführungsplanung geholt. Dann stehen Schächte, Technikräume und Deckenhöhen bereits fest. Passt die Wärmepumpe nicht in den vorgesehenen Raum oder reicht der Schacht nicht für Lüftung und Abwasser, wird umgeplant, manchmal auch der genehmigte Grundriss. Die Phasen 2 und 3 der TGA sind dafür gedacht, diese Fragen zu klären, solange eine Änderung nur einen Strich auf dem Plan kostet.

LPh 6 und 7 werden weggelassen

Um Honorar zu sparen, werden oft nur Planung und Bauüberwachung beauftragt. Ohne Leistungsverzeichnis wird dann nur angefragt statt ausgeschrieben. Jede Firma schätzt einen anderen Umfang, und die Angebote lassen sich nicht vergleichen, weil sie verschiedene Leistungen beschreiben.

Wie groß die Streuung selbst mit Leistungsverzeichnis ist, zeigt ein Mehrfamilienhaus in Oberbayern mit 14 Wohneinheiten. Die umfassende Sanierung hat Dmitri Berdnikow geplant und ausgeschrieben, alle fünf Betriebe erhielten dasselbe Leistungsverzeichnis.

Angebot	Betrag	Abstand zum günstigsten
1	402.000 €	0 %
2	405.000 €	+ 1 %
3	419.000 €	+ 4 %
4	519.000 €	+ 29 %
5	780.000 €	+ 94 %

Drei Betriebe aus verschiedenen Regionen lagen innerhalb von vier Prozent. Gegenüber dem ersten eingegangenen Angebot von 519.000 Euro lag das beauftragte Angebot um 117.000 Euro niedriger, rund 8.400 Euro je Wohnung. Den Zuschlag erhielt das günstigste Angebot, weil Personal, Ruf und Erfahrung aus einem anderen Projekt passten. Ohne Leistungsverzeichnis hätte niemand die Streuung bemerkt. Wer ein vorliegendes Angebot prüfen lassen will, findet das Vorgehen im Beitrag Wärmepumpen-Angebot im Mehrfamilienhaus prüfen.

Die Bauüberwachung endet ohne Dokumentation

Viele Verträge enden mit der Abnahme. Revisionsunterlagen, Einstellwerte und Berechnungen werden dann nicht gesammelt. Wer die Heizung später auf niedrigere Temperaturen umstellen will, braucht diese Daten, zum Beispiel die Berechnung zum hydraulischen Abgleich. Sie gehört zur Dokumentation in LPh 8 und sollte im Vertrag stehen.

Welche Leistungsphasen sollten Bauherren beauftragen?

Bei Neubau und Umnutzung empfehlen wir, die TGA ab LPh 1 einzubinden, zeitgleich mit dem Architekten. Die Beauftragung kann stufenweise erfolgen: zuerst LPh 1 bis 3, danach die weiteren Phasen. So bezahlen Sie die Entscheidung über System und Platzbedarf früh und behalten die Freiheit, später zu entscheiden.

Bei der Sanierung im Bestand, etwa einem Heizungstausch im Mehrfamilienhaus, reicht oft ein schlankerer Zuschnitt. Bestandsaufnahme, Berechnung und Bemessung, Leistungsverzeichnis, Angebotsprüfung und Abnahme sollten aber in jedem Fall dabei sein. Welche Phasen davon in Ihrem Fall nötig sind, hängt an Umfang und Risiko der Maßnahme.

BBP Engineering plant die Anlagengruppen 1 bis 3 in allen Leistungsphasen: Heizungsplanung, Lüftungsplanung, Sanitärplanung und Entwässerungsplanung. Für Starkstrom, Kommunikation, Aufzüge und Gebäudeautomation liefern wir Anschlusswerte und Anforderungen an den jeweiligen Fachplaner. Die Ausführung übernehmen Fachfirmen. Einen Überblick gibt die Seite TGA-Planung in München.

Grenze der Ferndiagnose

Aus der Ferne lässt sich sagen, welche Phasen ein Vorhaben üblicherweise braucht und wo bei der Beauftragung Lücken entstehen. Welche Honorarzone zutrifft, wie hoch die anrechenbaren Kosten sind und welcher Umbauzuschlag angemessen ist, entscheidet sich erst am konkreten Gebäude und am konkreten Leistungsumfang. Die Prozentsätze und Paragrafen in diesem Beitrag stammen aus dem Verordnungstext der HOAI. Ihre Anwendung auf einen einzelnen Vertrag ist eine Rechtsfrage, die wir nicht beantworten. Eine Neufassung der HOAI ist angekündigt, aber noch nicht in Kraft. Dieser Beitrag beschreibt die geltende Fassung.

Fazit

Die HOAI teilt die TGA-Planung in neun Leistungsphasen. Mehr als die Hälfte des Honorars entfällt auf Ausführungsplanung und Bauüberwachung, die Weichen werden aber in den Phasen 1 bis 3 gestellt. Die Phasen 6 und 7 machen Angebote vergleichbar. Wer sie weglässt, spart wenige Prozent des Honorars und verliert den Maßstab, an dem er die Angebote messen kann.

Für Ihr Vorhaben heißt das: Binden Sie die TGA früh ein, vereinbaren Sie die Leistungsphasen und Besonderen Leistungen schriftlich und legen Sie fest, welche Dokumentation am Ende übergeben wird. Schicken Sie uns Gebäudetyp, Anzahl der Einheiten, Planungsstand und Zeitplan. Wir sagen Ihnen, welche Phasen in Ihrem Fall sinnvoll sind.

Häufige Fragen

Wie viele Leistungsphasen hat die HOAI in der TGA?

Die HOAI kennt neun Phasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. § 55 HOAI gewichtet sie mit 2, 9, 17, 2, 22, 7, 5, 35 und 1 Prozent des Honorars. Die Grundleistungen jeder Phase stehen in Anlage 15 Nummer 15.1.

Ist die HOAI für TGA-Planer noch verbindlich?

Die Leistungsbilder gelten weiter, die Honorartafeln sind seit 2021 Orientierungswerte. Das Honorar wird in Textform vereinbart. Ohne Vereinbarung zur Höhe gilt für die Grundleistungen der Basishonorarsatz, also der untere Tafelwert.

Kann ich nur einzelne Leistungsphasen beauftragen?

Ja, die Phasen lassen sich einzeln oder stufenweise beauftragen. Wichtig ist, dass die Ergebnisse aneinander anschließen. Wer etwa nur LPh 6 und 7 beauftragt, braucht eine Planung, aus der sich die Mengen ableiten lassen.

Gehört die Heizlastberechnung zu den Grundleistungen?

Anlage 15 nennt in LPh 3 das Berechnen und Bemessen der Anlagen als Grundleistung. Für eine Heizungsanlage gehört dazu nach unserer Einordnung die raumweise Heizlast. Die Bestandsaufnahme vorhandener Anlagen ist dagegen eine Besondere Leistung.

Was ist der Umbauzuschlag in der TGA?

Ein Zuschlag auf das Honorar bei Umbau und Modernisierung, weil die Planung im Bestand aufwendiger ist. Er wird in Textform vereinbart. Ohne Vereinbarung gilt ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 Prozent, vereinbart werden können in der Technischen Ausrüstung bis zu 50 Prozent.

Quellen

• HOAI § 53 Anwendungsbereich, Anlagengruppen
• HOAI § 54 Besondere Grundlagen des Honorars
• HOAI § 55 Leistungsbild Technische Ausrüstung
• HOAI § 56 Honorare für Grundleistungen der Technischen Ausrüstung
• HOAI Anlage 15 Grundleistungen und Besondere Leistungen
• HOAI § 2a, § 3, § 6, § 7
• Entwässerungssatzung der Landeshauptstadt München, § 10

Dmitri Berdnikow, Ingenieur, BBP Engineering GmbH, Gräfelfing bei München.

Stand: 18.10.2026. Fachliche Einordnung, keine Rechtsberatung.