Stränge erneuern, ohne die Wand zweimal zu öffnen: Strangsanierung planen

AUSGANGSLAGE

Was wird bei einer Strangsanierung eigentlich saniert?

Im Mehrfamilienhaus beginnt das Thema meist mit einem Symptom. Eine Wohnung meldet braunes Wasser nach dem Urlaub, im Erdgeschoss verstopft der Abfluss zum dritten Mal an derselben Stelle, und im obersten Geschoss dauert es eine Minute, bis warmes Wasser kommt. Kurz darauf liegen drei Angebote vor, die alle „Strangsanierung“ heißen und jeweils eine andere Leistung beschreiben.

Ein Strang ist die senkrechte Leitung, die alle Geschosse durchläuft. Beim Trinkwasser sind das die Steigleitungen für Kalt- und Warmwasser und meist die Zirkulation, beim Abwasser die Fallleitung mit ihrer Lüftung. Dazu kommen die Abzweige in die Wohnungen bis zu einem festgelegten Punkt. Wo dieser Punkt liegt, bestimmt den Umfang des Vorhabens und die Frage, wer zahlt.

In der Eigentümergemeinschaft gehören Versorgungsleitungen nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. Oktober 2012 (V ZR 57/12) bis zur ersten wohnungsbezogenen Absperrmöglichkeit zum Gemeinschaftseigentum. Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung bewertet ein Anwalt. Wir ordnen die technische Seite ein und beschreiben die Bauteilgrenze so, dass der Beschluss sie abbilden kann.

LEISTUNGSUMFANG

Strangsanierung planen: was BBP leistet

Wir begleiten die Strangsanierung vom ersten Befund bis zur Dokumentation. Jede Leistung lässt sich einzeln beauftragen, und jede liefert ein Ergebnis, mit dem Verwaltung, Beirat und Eigentümer weiterarbeiten können. Planungsrechtlich gehört die Aufgabe zur HOAI-Anlagengruppe 1, Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen.

Der wirtschaftlich stärkste Hebel ist die Bündelung. Ist die Wand ohnehin offen, gehört alles in die Planung, was durch sie führt, also auch Heizleitungen und bei Bedarf die Lüftung. Für Elektroleitungen liefern wir Trassen und Anforderungen an den Elektroplaner. Wer dieselbe Wand zweimal öffnet, bezahlt das Öffnen, das Wiederherstellen und die Abstimmung mit den Bewohnern doppelt.

LEISTUNGSVERZEICHNIS

Welche Positionen fehlen in Angeboten für eine Strangsanierung?

Die Rohre sind der kleinere Teil, vergleichbar werden Angebote erst über die Leistungen, die um die Leitung herum anfallen. Diese Positionen schreiben wir ausdrücklich aus:

• Folgegewerke mit Fläche und Ausführungsqualität: Fliesen, Estrich, Putz und Maler.
• Brandschutz: Abschottungen an Decken und Wänden, passend zum neuen Werkstoff und mit Verwendbarkeitsnachweis.
• Schallschutz: DIN 4109-1 begrenzt Geräusche aus Wasserinstallationen in schutzbedürftigen Räumen fremder Wohnungen auf L_AF,max,n ≤ 30 dB(A). Der Nachweis läuft über Prüfberichte der Rohrsysteme nach DIN EN 14366 und eine körperschallentkoppelte Befestigung.
• Dämmung, auch der Kaltwasserleitung gegen Erwärmung im Schacht.
• Spülung, Druckprüfung und Inbetriebnahme mit Protokoll.
• Provisorien für Wasser und WC während der Abschaltung, mit Dauer je Wohnung.
• Zutritt und Schutz: Terminplan je Wohnung, Staubschutz, ein fester Ansprechpartner.
• Dokumentation: Bestandsplan, Fotos der verdeckten Bauteile, Prüfprotokolle.

Was nicht im Leistungsverzeichnis steht, erscheint später als Nachtrag. Das folgt aus der Kalkulation: Kein Betrieb kann eine Leistung einpreisen, die niemand beschrieben hat. Mit einem gemeinsamen Leistungsverzeichnis rechnen alle Bieter auf dieselbe Grundlage, und die Angebotsprüfung zeigt, wo Preise und Umfang tatsächlich auseinanderliegen.

VERFAHRENSWAHL

Inliner oder Austausch: wer entscheidet das?

Zuerst entscheidet der Befund, beim Trinkwasser zusätzlich der Wasserversorger. Bei Abwasserleitungen im Gebäude ist die Renovierung mit einem Schlauchliner (Inliner) ein eingeführtes Verfahren, sofern Lage, Querschnitt und Gefälle es zulassen.

Bei Trinkwasserleitungen ist die Innensanierung fachlich umstritten. Die DVGW-Arbeitsblätter zu diesen Verfahren wurden 2011 zurückgezogen. Der Rohrleitungssanierungsverband, eine Vertretung der Sanierungsbranche, hält die Verfahren für einsetzbar, wenn der Systemhersteller einen jährlich erneuerten Konformitätsnachweis nach den Bewertungsgrundlagen des Umweltbundesamtes (KTW-BWGL) vorlegt. Einzelne Wasserversorger erklären Epoxidharz- und Keramik-Komposit-Verfahren für ihr Versorgungsgebiet dagegen für unzulässig.

Vor dem Leistungsverzeichnis klären wir deshalb mit dem zuständigen Versorger, was in seinem Gebiet gilt, und lassen uns den gültigen Nachweis des Systems vorlegen. Fehlt er, trägt die Gemeinschaft nach dem Beschluss ein offenes Risiko.

AUS DER PRAXIS

Aus der Praxis: elf Wohnungen, in jeder eine geöffnete Wand

Wie viel Organisation in Leitungsarbeiten im bewohnten Haus steckt, zeigt ein Vorhaben, das wir als TGA-Planer begleitet haben. Ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus in München mit elf Wohneinheiten wurde von Gasetagenheizungen auf Fernwärme mit Wohnungsstationen umgestellt. Gegenstand waren Heizleitungen, die Bauaufgabe glich aber einer Strangsanierung: neue senkrechte Leitungen durch ein bewohntes Gebäude.

Die neuen Leitungen liefen durch die Schornsteine und dort, wo vorher die Gasleitung lag. In jeder Wohnung wurde die Wand geöffnet, angeschlossen, wieder geschlossen, verputzt und gestrichen. Die Heizkörperleitungen in den Sockelleisten konnten bleiben. Dmitri Berdnikow sagt dazu rückblickend: „Furchtbar dreckige Arbeit. Hilft aber nichts.“

Daraus folgen drei Fragen, die vor jeden Beschluss gehören. Lässt sich ein vorhandener Schacht oder ein stillgelegter Schornstein als Leitungsweg nutzen? Was muss noch durch diese Wand, solange sie offen ist? Und bleibt die Warmwasserbereitung zentral, oder wird sie in die Wohnungen verlegt? Diese Entscheidung ändert Leitungsführung und Hygieneanforderungen. Bei Gasetagenheizungen gehört sie in die Planung des Heizungstauschs im Mehrfamilienhaus.

Ein zweiter Fall zeigt, warum erst das Leistungsverzeichnis den Vergleich ermöglicht. Auch er war keine Strangsanierung, sondern die Heizungssanierung eines Mehrfamilienhauses in Oberbayern mit 14 Wohneinheiten. Fünf Betriebe kalkulierten auf dasselbe Leistungsverzeichnis. Die Angebote lagen zwischen 402.000 € und 780.000 €, eine Spanne von 94 Prozent, und drei von ihnen lagen innerhalb von vier Prozent. Ohne gemeinsame Grundlage hätte niemand diese Spanne bemerkt.

ABLAUF

Wie läuft die Planung einer Strangsanierung ab?

1. Unterlagen sichten. Wir prüfen, was zum Haus vorliegt, und benennen, welche Erhebung fehlt.
2. Befund erheben. Ortstermin, Werkstoff und Verbindungstechnik, Innenzustand an einem Rohrabschnitt, Auswertung der Kamerabefunde. Ist eine Befahrung nötig, beauftragt die Verwaltung eine Fachfirma nach unserer Vorgabe.
3. Varianten vergleichen. Reparatur, Renovierung oder Erneuerung, jeweils mit Eingriff je Wohnung, Bauzeit und Risiken.
4. Beschluss vorbereiten. Bauteilgrenze, Leistungsumfang, Zutrittskonzept und Kostenrahmen für die Eigentümerversammlung.
5. Ausschreiben. Leistungsverzeichnis an mehrere Fachfirmen.
6. Angebote prüfen. Technischer und preislicher Vergleich, Vergabeempfehlung.
7. Überwachen und abnehmen. Begehungen vor dem Verschließen, Abnahme, Dokumentation für die Verwaltung.

Wer erst bei der Ausschreibung einsteigt, überspringt die beiden Schritte, in denen über den Umfang entschieden wird. Was die einzelnen Leistungsphasen in der Haustechnik umfassen, erklärt der Beitrag zu den Leistungsphasen in der TGA.

UNTERLAGEN

Welche Unterlagen brauchen Sie für die erste Einschätzung?

• Baujahr, Zahl der Wohnungen und Geschosse
• Installationspläne oder Strangschema, soweit vorhanden
• Schadensmeldungen und Rechnungen von Rohrreinigungen der letzten Jahre
• Vorhandene Kamerabefunde und Laborbefunde zum Trinkwasser
• Teilungserklärung, Abschnitt zu Gemeinschafts- und Sondereigentum
• Geplante Maßnahmen der nächsten Jahre, etwa Bäder, Heizung oder Fassade

Fehlt ein Teil davon, ergänzen wir Pläne und Werkstoffangaben beim Ortstermin. Die Häufung von Rohrreinigungen an einer Stelle ist oft schon ein erster Befund.

ABGRENZUNG

Was BBP bei einer Strangsanierung nicht übernimmt

• Keine Ausführung. Kamerabefahrung, Inliner, Rohrtausch und Spülung übernehmen Fachfirmen, die Sie nach dem Leistungsverzeichnis beauftragen.
• Keine Risikoabschätzung für Trinkwasser. Nach einem Legionellenbefund erstellt ein unabhängiger Sachverständiger die Risikoabschätzung (früher Gefährdungsanalyse). Liegt sie vor, planen wir die Sanierung nach diesem Befund.
• Keine Rechtsberatung. Kostenverteilung und Teilungserklärung bewertet ein Anwalt, wir liefern die technische Grundlage.
• Keine Elektroplanung. Der Elektroplaner erhält von uns Trassen, Schachtbelegung und Anforderungen.

Weil wir kein Verfahren verkaufen, hängt an unserer Bewertung kein Auftrag für eine bestimmte Lösung.

Grundleitungen und Anschlusskanal außerhalb des Gebäudes folgen eigenen Regeln. In München fordert die Stadtentwässerung nach Umbau oder Sanierung anlassbezogen einen Dichtheitsnachweis (§ 12 Entwässerungssatzung). Diese Leitungen bewerten wir mit, die Planung beschreibt die Seite Kanalsanierung in München planen. Wie die Stränge in die übrige Sanitärplanung und die TGA-Planung eingebunden sind, steht dort.

Quellen: BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12 · WEG §§ 16, 19 · DIN 4109-1:2018-01 · DIN EN 14366 · DIN EN 13508-2 · DIN 1988-300 · DIN EN 12056 · DIN 1986-100 · Rohrleitungssanierungsverband, Hinweise Trinkwasser · MVV, Merkblatt Rohrinnensanierung 02/2024 · Entwässerungssatzung München § 12 · Gesundheitsamt Stuttgart, Legionellen: Handlungspflichten für Betreiber, 06/2023. Stand: Oktober 2026. Fachliche Einordnung, keine Rechtsberatung.