Gewerbe zu Wohnen · KfW 266 · Büro, Laden, Praxis · München und Bayern
Gewerbe zu Wohnen mit KfW 266: erst die Machbarkeit, dann der Zuschuss
Bis zu 30.000 € Zuschuss je neuer Wohnung – aber nur, wenn das umgebaute Gebäude Effizienzhaus 85 EE erreicht. Wir prüfen, ob das mit Ihrem Gebäude technisch und wirtschaftlich aufgeht, bevor Kauf- oder Bauvertrag unterschrieben sind.
BBP ENGINEERING · INGENIEURBÜRO FÜR TGA UND ENERGIEEFFIZIENZ · GRÄFELFING BEI MÜNCHEN
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AUSGANGSLAGE
Der Zuschuss bezahlt den Umbau – nicht die Sanierung, an der er hängt
KfW 266 fördert die Kosten, die durch die Umnutzung entstehen: Grundrisse, Erschließung, Installationen, Innenausbau. Ausgezahlt wird aber nur, wenn die neuen Wohnungen danach mindestens Effizienzhaus 85 EE erreichen. Die Kosten dafür – Gebäudehülle, Wärmeerzeuger, Lüftung – trägt das Projekt separat.
Genau hier kippen Kalkulationen. Wer den Kaufpreis oder die Umbauentscheidung auf den Zuschuss stützt, ohne vorher zu rechnen, was ein Bürogebäude oder Ladenlokal auf EH-85-EE-Niveau bringt, finanziert am Ende eine Sanierung, die im Business-Plan nicht vorkam.
Dazu kommt die Reihenfolge: Bereits ein unterschriebener Bauvertrag vor der Förderzusage gilt als Vorhabenbeginn und macht den Zuschuss zunichte. Die technische Klärung gehört deshalb vor den Vertrag, nicht danach.
DREI TYPISCHE FÄLLE
Wo sich die Umnutzung technisch entscheidet
01
Leerstehende Büroetage
Tiefe Grundrisse, zentrale Lüftungs- oder Klimatechnik, Heizung für Büronutzung ausgelegt.
Gebraucht: Klärung, ob Belichtung und Leitungsführung Wohnungen tragen und welche Wärmeversorgung die EE-Klasse erreicht.
02
Ladenlokal im Erdgeschoss
Große Glasflächen, oft ohne Dämmung zum Keller, eigene Heizung oder Anschluss an die Hausanlage.
Gebraucht: Hüllbewertung und Anbindung an die Wärmeversorgung des Hauses, bevor der Grundriss geplant wird.
03
Praxis oder Gewerbe im gemischten Haus
Einzelne Einheiten sollen Wohnung werden, der Rest bleibt gewerblich.
Gebraucht: Abgrenzung, welche Flächen gefördert werden, und eine Nachweisführung, die zur Mischnutzung passt.
MACHBARKEITSCHECK
Was vor Antrag und Vertrag geklärt sein muss
- Förderkern: Ist die Fläche heute beheizt und eindeutig Nichtwohnfläche? Liegt der ursprüngliche Bauantrag mindestens fünf Jahre zurück? Entsteht mindestens eine abgeschlossene Wohneinheit?
- Energetisches Ziel: Ist EH 85 EE mit dieser Hülle erreichbar – und mit welchem Wärmeerzeuger? Greift eine Ausnahme von der EE-Klasse, weil bereits eine erneuerbare Heizung, ein Wärmenetzanschluss oder eine Heizung jünger als fünf Jahre vorhanden ist?
- Haustechnik für Wohnen: Wärme und Warmwasser je Wohnung, Leitungsführung und Schächte, Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 für die neuen Grundrisse.
- Kosten trennen: Umbaukosten (KfW 266), energetische Sanierung (z. B. KfW 261) und nicht förderfähige Kosten – getrennt in Planung, Angeboten und Rechnungen, sonst drohen Kürzungen.
- Reihenfolge: Bestätigung zum Antrag, Antrag, Zusage – erst dann Bauverträge, oder nur mit aufschiebender Förderbedingung.
Baurecht, Brandschutz, Schallschutz und Statik der Nutzungsänderung verantworten Architekt und Tragwerksplaner. Wir arbeiten ihnen mit Energiekonzept, TGA-Planung und Nachweisen zu – oder binden sie auf Wunsch ein.
ZWEI PROGRAMME, EINE PLANUNG
KfW 266 und KfW 261 sauber kombinieren
| Kostenblock | Förderweg | Was gilt |
|---|---|---|
| Umbau zur Wohnung | KfW 266 (Zuschuss) | 30 % der förderfähigen Umbaukosten, höchstens 30.000 € je neuer Wohneinheit und 300.000 € je Vorhaben; Auszahlung erst nach Nachweis |
| Energetische Sanierung zum Effizienzhaus | KfW 261 (Kredit) | zinsverbilligter Kredit; Tilgungszuschuss seit 21.07.2026 nur noch ab EH 55 EE bzw. EH Denkmal EE |
| Planung vor Antragstellung | – | über KfW 266 nicht förderfähig |
Beide Programme brauchen eigene Bestätigungen und eine nachvollziehbare Kostenzuordnung. Dieselben Kosten dürfen nicht doppelt angesetzt werden. Maßgeblich sind die jeweils aktuellen KfW-Merkblätter – wir prüfen sie vor jedem Antrag.
KOSTEN UND FÖRDERFÄHIGKEIT
Was die Umwandlung kostet – und was KfW 266 davon trägt
Was es kostet, Gewerbe in Wohnraum umzuwandeln, hängt vor allem an drei Dingen: wie weit die Fläche baulich von einer Wohnung entfernt ist (Belichtung, Grundrisstiefe, Erschließung), wie viel Haustechnik neu gebraucht wird – und wie weit die Hülle für Effizienzhaus 85 EE verbessert werden muss. Für die Förderung zählen nur die Umbaukosten; bis zu 100.000 € förderfähige Kosten je neuer Wohnung werden berücksichtigt.
| Förderfähig über KfW 266 | Nicht förderfähig über KfW 266 |
|---|---|
| Rückbau und Entsorgung von Einbauten und alter Technik | Kaufpreis und Grunderwerb |
| Grundrissänderungen und Innenausbau | energetische Sanierung zum Effizienzhaus (dafür z. B. KfW 261) |
| Treppenhäuser, Flure, Wohnungszugänge | Planung, die vor dem Antrag entstanden ist |
| Elektro-, Wasser- und Abwasserinstallation, soweit nicht energetisch | Anbauten und Aufstockungen |
| Balkone, Fluchtwege, notwendige Stellplätze | Erweiterung bereits bestehender Wohnungen |
| Fachplanung und Baubegleitung während der Umsetzung | Kosten, die schon in einem anderen Programm angesetzt sind |
Ein vereinfachtes Beispiel
Vier neue Wohnungen mit je 90.000 € förderfähigen Umbaukosten ergeben 360.000 € – davon 30 % sind 108.000 € Zuschuss. Die energetische Sanierung auf EH 85 EE, etwa neue Fenster, Dämmung und eine Wärmepumpe, kommt getrennt dazu und wird gegebenenfalls über den Wohngebäude-Kredit finanziert. Der Zuschuss fließt erst nach Fertigstellung und Prüfung der Nachweise; Umbau und Sanierung müssen bis dahin vorfinanziert werden.
Die Zahlen sind ein Rechenweg, keine Kostenschätzung für Ihr Gebäude. Diese entsteht im Machbarkeitscheck.
NUTZUNGSÄNDERUNG
Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum: Genehmigung und Energiekonzept gehören zusammen
Wer ein Büro, einen Laden oder eine Praxis zu Wohnungen umbaut, braucht in aller Regel eine baurechtliche Genehmigung der Nutzungsänderung. Das Bauamt prüft dabei unter anderem, ob Wohnen an diesem Ort zulässig ist, ob Rettungswege, Brandschutz, Schallschutz und Stellplätze passen. Die Bauvorlagen erstellt eine bauvorlageberechtigte Person – in der Regel der Architekt. Wie lange das Verfahren dauert, hängt vom Bauamt und von der Vollständigkeit der Unterlagen ab.
Wichtig für die Förderung: Die KfW-Zusage ersetzt keine Baugenehmigung – und eine Baugenehmigung ersetzt keinen Energienachweis. Beides läuft parallel, und beides beeinflusst sich: Eine neue Lüftungsanlage braucht Platz für Leitungen, eine Wärmepumpe einen Aufstellort, eine Innendämmung verändert Raummaße und Brandschutz. Wer Energiekonzept und Genehmigungsplanung früh zusammenführt, vermeidet Umplanungen nach der Zusage.
- Architekt: Genehmigungsfähigkeit, Grundrisse, Brand- und Schallschutz, Bauantrag
- BBP: Machbarkeit EH 85 EE, Energiekonzept und Bestätigung zum Antrag, TGA-Planung für Heizung, Warmwasser und Lüftung, Baubegleitung und Bestätigung nach Durchführung
- Gemeinsam: saubere Trennung der Kosten in Umbau und energetische Sanierung
FÜR WEN
Für wen – und für wen nicht
Passt gut zu
- Eigentümern und Investoren leerstehender, beheizter Büro-, Laden- oder Praxisflächen
- Bauträgern und Projektentwicklern vor einer Kauf- oder Umbauentscheidung
- Architekten, die für die Umnutzung Energiekonzept, TGA-Planung und Nachweise aus einer Hand brauchen
Passt nicht zu
Wer den Zuschuss mitnehmen will, ohne die energetische Sanierung ernsthaft zu planen. EH 85 EE ist keine Formalie im Antrag, sondern eine technische Anforderung an das fertige Gebäude – wer nur eine Unterschrift für das Formular sucht, ist bei uns falsch.
PREIS UND ABLAUF
Erst prüfen, dann beantragen, dann bauen
Honorar nach Umfang – abhängig von Fläche, Zahl der Wohneinheiten und Datenlage. Der Rahmen wird im Rückruf eingegrenzt, das Angebot folgt schriftlich. Der Machbarkeitscheck steht am Anfang, damit Sie vor Kauf- oder Bauvertrag wissen, ob EH 85 EE mit vertretbarem Aufwand erreichbar ist.
Ablauf
01
Rückruf vereinbaren
Gebäude, Flächen, heutige Nutzung und Zeitplan klären.
02
Machbarkeitscheck
Förderkern, EH-85-EE-Erreichbarkeit, Wärmeversorgung, Kostentrennung.
03
Energiekonzept und BzA
Bestätigung zum Antrag für KfW 266, bei Bedarf getrennt für KfW 261.
04
TGA-Planung und Baubegleitung
Heizung, Warmwasser, Lüftung – Ausführung gegen die Planung geprüft.
05
Bestätigung nach Durchführung
Nachweis des erreichten Standards als Grundlage der Auszahlung.
WARUM BBP
Nichtwohngebäude, Wohngebäude und Haustechnik in einem Büro
Geschäftsführer Dmitri Berdnikow, M.Eng. – Energieberater (HWK), in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes eingetragen für Wohngebäude, Nichtwohngebäude, Energieberatung nach DIN V 18599 und Energieaudit nach DIN EN 16247, Energieauditor, Fachplaner TGA, Honorardozent an der HWK München, über 30 Jahre Bauerfahrung.
Eine Umnutzung verlangt beides zugleich: die Bestandsbewertung eines Nichtwohngebäudes nach DIN V 18599 und den Nachweis eines Wohngebäudes auf Effizienzhaus-Niveau – dazu eine Haustechnik, die für Wohnungen statt für Büros funktioniert. Bei BBP liegen Energieberatung und TGA-Fachplanung in einer Hand. Kein Verkauf von Anlagentechnik, keine Herstellerprovisionen.
FRAGEN
Häufige Fragen zu Gewerbe zu Wohnen (KfW 266)
Wie hoch ist der Zuschuss bei KfW 266?
Nach Merkblatt 30 % der förderfähigen Umbaukosten, höchstens 30.000 € je neu geschaffener Wohneinheit und grundsätzlich höchstens 300.000 € je Vorhaben. Der Zuschuss wird erst nach Umsetzung und Prüfung der Nachweise ausgezahlt und muss vorfinanziert werden.
Werden die Kosten der energetischen Sanierung über KfW 266 gefördert?
Nein. EH 85 EE ist Voraussetzung, die Kosten dafür sind aber nicht Teil von KfW 266. Sie können zum Beispiel über den Wohngebäude-Kredit KfW 261 finanziert werden, sofern keine Kosten doppelt angesetzt werden.
Welche Flächen sind förderfähig?
Beheizte Gebäude oder Gebäudeteile, die bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt wurden – etwa Büros, Praxen oder Ladenflächen. Unbeheizte Lager- oder Dachflächen fallen nicht darunter. Auch einzelne Etagen sind möglich.
Wann darf ich den Bauvertrag unterschreiben?
Erst nach der Förderzusage oder mit einer wirksamen aufschiebenden Bedingung. Ein unbedingter Liefer- oder Leistungsvertrag vor Antragstellung gilt als Vorhabenbeginn und ist förderschädlich. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vorher beauftragt werden.
Brauche ich einen Energieeffizienz-Experten?
Ja. Die Einbindung einer Person aus der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes ist Pflicht – für die Bestätigung zum Antrag und für die Bestätigung nach Durchführung. Dmitri Berdnikow ist dort für Wohngebäude und Nichtwohngebäude eingetragen.
Wie lange müssen die Wohnungen Wohnraum bleiben?
Mindestens zehn Jahre nach Abschluss des Vorhabens, auch bei Vermietung oder Eigentümerwechsel.
Was klärt der Machbarkeitscheck, was der Architekt nicht klärt?
Der Architekt verantwortet Genehmigungsfähigkeit, Grundriss, Brand- und Schallschutz. Der Machbarkeitscheck beantwortet die energetische und haustechnische Seite: ob EH 85 EE erreichbar ist, mit welcher Wärmeversorgung und zu welchen Kosten – und wie Umbau- und Sanierungskosten sauber getrennt werden.
Brauche ich für die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum eine Baugenehmigung?
In aller Regel ja – die Nutzungsänderung wird baurechtlich geprüft. Den Bauantrag stellt eine bauvorlageberechtigte Person, meist der Architekt. Die Förderzusage der KfW ersetzt die Genehmigung nicht.
Was kostet es, Gewerbe in Wohnraum umzuwandeln?
Das hängt von Belichtung, Grundriss, Erschließung, Haustechnik und dem nötigen Aufwand für EH 85 EE ab. KfW 266 berücksichtigt bis zu 100.000 € förderfähige Umbaukosten je neuer Wohnung und bezuschusst davon 30 %. Eine belastbare Kostenschätzung entsteht im Machbarkeitscheck.
Gilt KfW 266 auch in München und Bayern?
Ja. Das Programm gilt bundesweit für Gebäude in Deutschland. Wir begleiten Vorhaben in München und Oberbayern vor Ort und bundesweit nach Abstimmung.
Kann ich KfW 266 für ein Gebäude mit Laden unten und Wohnungen oben nutzen?
Ja, gefördert werden auch einzelne beheizte Gebäudeteile, etwa ein Ladenlokal im Erdgeschoss. Nach dem Umbau darf das Gebäude gemischt genutzt sein; gefördert werden die neu entstehenden Wohnungen.
Ihr Gebäude kurz beschreiben.
Wenige kurze Fragen, dann Ihre Kontaktdaten – rund eine Minute. Heutige Nutzung, Fläche und geplante Zahl der Wohnungen genügen für ein erstes Gespräch.
Pflichtfelder sind markiert. Telefon und Projektbeschreibung sind optional. Datenschutz
Direkter Kontakt: kontakt@bbp-engineering.de · 089 37415180
Vertiefung: Energieberatung Nichtwohngebäude · Fachplanung und Baubegleitung, BzA/BnD · TGA-Planung München · Lüftungskonzept
Einzugsgebiet
Umnutzungen in München und Oberbayern – Stadtgebiet und Landkreise München, Fürstenfeldbruck, Starnberg, Dachau, Ebersberg, Freising und darüber hinaus. Begehung vor Ort, Bearbeitung digital, Abstimmung mit Architekt und Tragwerksplaner nach Vereinbarung.