Heizungstausch im Mehrfamilienhaus · Etagenheizungen · WEG und Hausverwaltung · München und Oberbayern
Gasetagenheizung ersetzen: Einzeln tauschen oder zentrale Wärmepumpe?
Wenn in einem Haus mit zehn Wohnungen zehn Gasthermen altern, entscheidet die Eigentümergemeinschaft nicht über ein Gerät, sondern über das Versorgungssystem der nächsten 25 Jahre. Wir liefern das Heizungskonzept, mit dem sie das beschließen kann: Varianten, Kosten, Förderung und Risiken – gerechnet, nicht geschätzt.
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DIE AUSGANGSLAGE
Zehn Thermen, zehn Wartungsverträge, ein Beschluss
In München werden noch über 60.000 Wohnungen mit einer eigenen Etagenheizung beheizt, in den innerstädtischen Vierteln annähernd jede siebte (Zensus 2022). Das ist kein Relikt der Gründerzeit: Etagenheizungen wurden bis in die 1980er-Jahre eingebaut, meist in Mehrfamilienhäusern mit Eigentümergemeinschaft. Jede Wohnung hat ihre Therme, ihren Schornsteinfeger, ihren Wartungsvertrag und ihren Ausfall zu einem anderen Zeitpunkt. Solange die Geräte laufen, fällt das niemandem auf. Sobald die ersten drei innerhalb von zwei Wintern ausgetauscht werden müssen, steht die Eigentümerversammlung vor der Frage, ob sie weiter dezentral erneuert oder das Haus einmal auf eine zentrale Versorgung umstellt.
Technisch fehlt für die zweite Option meistens alles: kein Steigstrang, kein Technikraum, keine zentrale Warmwasserbereitung, keine Aufstellfläche für eine Wärmepumpe. Wirtschaftlich stehen dagegen 30 Prozent Grundförderung für die Eigentümergemeinschaft, ein Förderrahmen von 135.000 Euro bei zehn Wohneinheiten und ein Gaspreis, der über die CO2-Bepreisung jedes Jahr steigt. Was fehlt, ist eine Grundlage, auf der zehn Eigentümer mit zehn Meinungen einen Beschluss fassen können, der vor dem Verwaltungsbeirat und notfalls vor Gericht Bestand hat.
Genau das ist das Heizungskonzept: kein Angebot eines Installateurs, der eine bestimmte Anlage verkaufen will, sondern eine unabhängige Gegenüberstellung der Varianten mit Vorbemessung, Kostenrahmen und Förderpfad – als Entscheidungsvorlage für die Versammlung.
DREI VARIANTEN
Dezentral erneuern, zentral mit Hybrid oder zentral mit Wärmepumpe
Jede Variante hat einen Preis, ein Förderbild und ein Risiko. Das Konzept stellt alle drei für Ihr Gebäude nebeneinander.
01
Dezentral erneuern
Therme gegen Therme, Wohnung für Wohnung. Kleinste Baustelle, kein Beschluss über Gemeinschaftseigentum – aber keine Förderung für fossile Geräte, weiterhin zehn Verträge und das volle Gas- und CO2-Preisrisiko bei jedem einzelnen Eigentümer.
02
Zentral mit Hybridanlage
Wärmepumpe für die Grundlast, Gas-Brennwertkessel für die kalten Tage. Geringere Wärmepumpenleistung, kleinere Aufstellfläche, weniger Schall – förderfähig ist nur der erneuerbare Anteil, und der Gasanschluss bleibt mit allen Folgekosten bestehen.
03
Zentral mit Wärmepumpe
Ein Erzeuger oder eine Kaskade, neue Verteilung über Steigstränge oder Wohnungsübergabestationen. Höchste Förderung, kein Gas mehr im Haus – dafür Heizlast, Heizflächenprüfung und hydraulischer Abgleich als Pflicht und die Frage, ob das Gebäude bei 55 Grad Vorlauf warm wird.
Fernwärme wird in jedem Konzept als vierte Option kurz geprüft – anhand des kommunalen Wärmeplans und der Trasseninformationen des Versorgers.
WAS DAS KONZEPT KLÄRT
Sechs Fragen, die kein Installateurangebot beantwortet
Kommen neue Leitungen durch das Haus? Steigstränge brauchen Schächte, Deckendurchbrüche und Zugang zu jeder Wohnung. Wohnungsübergabestationen brauchen zwei Leitungen je Strang und eine Station je Wohnung, die Heizung und Warmwasser übergibt und abrechnet. Welche Lösung im konkreten Grundriss machbar ist, entscheidet über die Hälfte der Investition.
Wie wird das Warmwasser bereitet? Zentral mit Zirkulation, über Frischwasserstationen oder dezentral je Wohnung – das bestimmt Speichergröße, Legionellenschutz und die Temperatur, die die Wärmepumpe liefern muss.
Reichen die Heizkörper? Eine Wärmepumpe arbeitet wirtschaftlich bei niedriger Vorlauftemperatur. Ob die vorhandenen Heizflächen bei 55 Grad ausreichen oder einzelne Räume neue Heizkörper brauchen, zeigt die raumweise Heizlast – nicht die Erfahrung des Anbieters.
Wo steht die Anlage? Aufstellfläche, Schallschutz zum Nachbarn, Elektroanschluss, Fundament, Leitungsweg in den Keller. Jeder dieser Punkte kann eine Variante unmöglich machen – besser vor dem Beschluss als nach der Bestellung.
Was kostet welche Variante? Investition, Förderung, Betriebskosten über zwanzig Jahre. Ein Punkt Jahresarbeitszahl macht bei 800 Quadratmetern Wohnfläche rund 3.600 Euro Strom im Jahr aus. Die Rechnung dazu steht im Beitrag Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.
Was muss die Versammlung beschließen? Das Konzept endet mit einem Kurzbericht, der als Beschlussvorlage taugt: Varianten, Empfehlung, Kostenrahmen, Förderpfad, nächste Schritte. Auf Wunsch erläutern wir das Ergebnis auf der Eigentümerversammlung.
DIE RECHNUNG FÜR DEN EIGENTÜMER
„Das Gas zahlt doch der Mieter“ – was der Weiterbetrieb den Vermieter trotzdem kostet
Der häufigste Einwand gegen die Umstellung kommt nicht von der Technik, sondern von der Nebenkostenabrechnung: Die Mieter zahlen das Gas, also ist der Gaspreis ihr Problem. Das stimmt für den Verbrauch. Es stimmt nicht für die acht Thermen, die in zwanzig Jahren mindestens einmal ersetzt werden, für Störungseinsätze in vermieteten Wohnungen, für den Vermieteranteil an der CO2-Abgabe und für die Umstellung, die am Ende trotzdem kommt – dann zum Preis von 2046.
Für ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, Baujahr 1980, 720 Quadratmeter, Effizienzklasse E, haben wir beide Wege über zwanzig Jahre durchgerechnet – konservativ, mit 14 Cent je Kilowattstunde Gas, 30 Cent je Kilowattstunde Wärmepumpenstrom und einer Jahresarbeitszahl von 3:
| Über 20 Jahre | Acht Gasthermen weiterbetreiben | Zentrale Wärmepumpe |
|---|---|---|
| Energie (zahlen die Mieter) | 302.400 € | 216.000 € |
| Austausch der Thermen, Reparaturen, spätere Umstellung (zahlt der Vermieter) | 363.800 € | – |
| Investition heute, nach Zuschuss | – | 118.000 € |
| Gesamtkosten des Gebäudes | 666.200 € | 334.000 € |
Der Unterschied von rund 332.000 Euro entsteht nicht durch die Förderung, sondern weil der Gasbetrieb gleichzeitig Energie verbraucht, acht Geräte erneuern muss und am Ende trotzdem ein neues System braucht. Die vollständige Herleitung mit allen Annahmen steht im Beitrag Acht Gas-Etagenheizungen, zwei Kostenträger. Die Fallstudie als PDF senden wir auf Anfrage – Stichwort „Fallstudie Etagenheizung“ im Anliegen.
LEISTUNG UND PREIS
Was das Heizungskonzept kostet – und was danach kommt
Drei Stufen, jede einzeln beauftragbar. Die Eigentümergemeinschaft zahlt erst für die Entscheidung, dann für die Planung – nicht umgekehrt.
Stufe 1 – Heizungskonzept · ab 3.900 € netto bis zehn Wohneinheiten
Ortsbegehung mit Aufnahme der Etagenheizungen, Aufstellflächen und Leitungswege · Kurzprüfung Fernwärme · Gegenüberstellung der Versorgungssysteme mit Vorbemessung der Erzeugerleistung · Vorbemessung Warmwasser, Verteilnetz und Wohnungsübergabestationen · Investitions- und Betriebskosteneinschätzung je Variante · Kurzbericht als Entscheidungsvorlage. Erläuterung auf der Eigentümerversammlung optional.
Stufe 2 – Planungsgrundlage · nach Beschluss
Raumweise Heizlast nach DIN EN 12831-1 für alle Wohnungen, Heizflächenprüfung, hydraulischer Abgleich nach Verfahren B, Hydraulikschema und Dimensionierung von Erzeuger, Speicher und Verteilung. Ab sechs Wohneinheiten gesetzlich vorgeschrieben und in jedem Fall Fördervoraussetzung. Das Konzept aus Stufe 1 wird angerechnet.
Was das im Umfang bedeutet: Für ein Haus mit acht Wohnungen sind das 48 Raumblätter Heizlast auf 152 Seiten, ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6, zwei Netzberechnungen mit Rohrdimensionierung, acht Abgleichprotokolle je Strang, die Bemessung von Wärmepumpe, Pufferspeicher und Stationen – und ein Ingenieur, der jede dieser Zahlen gegenüber Installateur, Förderstelle und Eigentümerversammlung verantwortet.
Stufe 3 – Ausführung · Ausschreibung, Angebotsprüfung, Baubegleitung
Funktionale Ausschreibung, Prüfung der Installateurangebote gegen die Planung, Förderantrag und Baubegleitung. Honorar nach Umfang, gesondert angeboten.
Förderrahmen zur Einordnung: Für ein Wohngebäude mit zehn Wohneinheiten sind derzeit 135.000 Euro Kosten förderfähig (28.000 Euro für die erste, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste, je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit). Die Grundförderung der Eigentümergemeinschaft beträgt 30 Prozent, rechnerisch bis zu 40.500 Euro. Fachplanung und Baubegleitung werden zusätzlich mit 50 Prozent bezuschusst, bis 2.000 Euro je Wohneinheit. Stand 21.07.2026, ohne Gewähr; maßgeblich sind die Bedingungen bei Antragstellung.
AUS DER PRAXIS
Drei Häuser, drei Aufgabenstellungen
Acht Wohnungen, Fürstenfeldbruck, Baujahr um 1980
Zentrale Wärmeversorgung mit Wärmepumpe – ohne acht neue Steigstränge durch bewohnte Wohnungen. Geplant: zwei Verteilstränge mit Wohnungsübergabestationen, Netz 55/27 Grad, bivalente Luft-Wasser-Wärmepumpe mit rund 90 Prozent Jahresdeckung. Geliefert: raumweise Heizlast für 48 Räume, Lüftungskonzept, Abgleich nach Verfahren B, Netzberechnung, Bemessung von Erzeuger, Speicher, Stationen und Leitungen. Förderantrag gestellt, KfW-Zuschuss von rund 42.000 Euro bewilligt.
Zehn Wohnungen, München-Sendling, Gasetagenheizungen
Keine Steigstränge, kein Technikraum. Auftrag der Hausverwaltung: Konzept zur Zentralisierung als Vorlage für die Eigentümerversammlung – Wärmepumpenkaskade, Hybrid mit Gas-Brennwert, Fernwärmeprüfung, Wohnungsübergabestationen statt klassischer Stränge. Förderrahmen 135.000 Euro, 30 Prozent Grundförderung.
Mehrfamilienhaus, München-Aubing, Einrohrsystem
Gaskessel neun Jahre alt und funktionsfähig – trotzdem werden die mittleren Wohnungen bei Frost nicht warm. Der typische Fall, in dem nicht der Kessel das Problem ist, sondern Heizlast und Hydraulik. Erst die Berechnung zeigt, ob ein Abgleich reicht oder das Verteilsystem die Wärmepumpe von vornherein ausschließt.
Anonymisierte Vorhaben aus 2026. Ansprechpartner: Dmitri Berdnikow, M.Eng., Gräfelfing bei München.
ABLAUF
Vom ersten Gespräch zur Beschlussvorlage
01
Bestand aufnehmen
Begehung mit der Verwaltung: Thermen, Keller, mögliche Leitungswege, Aufstellflächen. Unterlagen: Grundrisse, Wohnflächen, Baujahr, Gasverbräuche.
02
Varianten rechnen
Vorbemessung je System, Warmwasser, Verteilung, Fernwärme-Check, Investitions- und Betriebskosten, Förderpfad.
03
Vorlage übergeben
Kurzbericht mit Empfehlung und nächsten Schritten. Auf Wunsch Erläuterung vor Beirat oder Versammlung.
04
Nach dem Beschluss planen
Heizlast, Abgleich, Ausführungsplanung, Ausschreibung und Angebotsprüfung – erst wenn die Gemeinschaft entschieden hat.
Bearbeitungszeit für das Konzept: in der Regel vier bis sechs Wochen nach Begehung und vollständigen Unterlagen.
FÖRDERUNG UND FINANZIERUNG
Zuschuss und Ergänzungskredit für die Wärmepumpe
Die Förderung ist ein Baustein der Wirtschaftlichkeitsrechnung, nicht ihr Anlass. Sie setzt eine korrekt ausgelegte Anlage voraus – deshalb steht die Heizlast am Anfang, der Antrag danach. Stand der Konditionen: Reform der Bundesförderung zum 21.07.2026.
| Baustein | Wer | Was gilt |
|---|---|---|
| KfW 458 – Zuschuss | Privatpersonen als Eigentümer von Wohngebäuden | Grundförderung 30 %; für Selbstnutzer beim Austausch einer fossilen Heizung Klimageschwindigkeitsbonus 16 % (sinkt ab 01.02.2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte); Einkommensbonus für Selbstnutzer 40 / 30 / 10 % bis 30.000 / 40.000 / 50.000 € Haushaltsjahreseinkommen; zusammen höchstens 70 % |
| KfW 459 – Zuschuss | Unternehmen und Vermieter mit Wohngebäuden | Grundförderung 30 % |
| KfW 358/359 – Ergänzungskredit | wer bereits eine Zuschusszusage hat | Finanzierung des Eigenanteils; allein nicht beantragbar |
| Sperrfrist | – | Einzelmaßnahmenförderung (inkl. Heizung) und Effizienzhaus-Kredit 261 schließen sich für dasselbe Gebäude drei Jahre lang gegenseitig aus |
Förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit: bis 28.000 €; der Betrag sinkt ab 01.02.2027 halbjährlich um 750 €. Der Antrag muss vor Vertragsabschluss gestellt werden, die Bestätigung zum Antrag stellt ein Energieeffizienz-Experte oder das ausführende Fachunternehmen aus. Maßgeblich sind die aktuellen KfW-Merkblätter.
HÄUFIGE FRAGEN
Was Verwalter und Beiräte vor dem Beschluss wissen wollen
Muss eine WEG ihre Gasetagenheizungen ersetzen?
Funktionsfähige Anlagen dürfen weiterbetrieben werden. Verpflichtend ist die Heizungsprüfung nach § 60b bis zum 30. September 2027 und, sobald eine Wärmepumpe eingebaut wird, die raumweise Heizlast mit hydraulischem Abgleich ab sechs Wohneinheiten. Die eigentliche Entscheidung ist wirtschaftlich: Was kostet dezentrales Weiterbetreiben über zwanzig Jahre gegenüber einer geförderten Umstellung? Das Konzept liefert diese Rechnung.
Braucht die Umstellung neue Steigstränge durch alle Wohnungen?
Nicht zwingend. Wohnungsübergabestationen versorgen jede Wohnung über einen Strang mit Heizung und Warmwasser und übernehmen die Abrechnung. Ob diese Lösung oder klassische Stränge im Gebäude günstiger sind, hängt von Grundriss, Schächten und Kellersituation ab – ein Kernpunkt des Konzepts.
Welche Förderung bekommt eine Eigentümergemeinschaft?
Im Basisantrag der WEG 30 Prozent Grundförderung auf die förderfähigen Kosten (bei zehn Wohneinheiten 135.000 Euro). Selbstnutzende Eigentümer können für ihre Wohnung Bonusförderungen beantragen; Vermieter nicht. Fachplanung und Baubegleitung werden mit 50 Prozent bezuschusst. Bei Hybridanlagen ist nur der erneuerbare Anteil förderfähig.
Was kostet eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus?
Eine belastbare Zahl gibt es erst nach Heizlast und Heizflächenprüfung, weil Kaskade, Wärmequelle, Heizkörpertausch und Warmwasserkonzept den Preis stärker bewegen als das Gerät. Größenordnung und Rechenweg stehen im Beitrag Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.
Reicht nicht das Angebot eines Heizungsbauers?
Ein Angebot beschreibt eine Anlage, die der Anbieter liefern kann. Es vergleicht keine Varianten, prüft keine Heizflächen und trägt keine Verantwortung für die Beschlussfähigkeit. Wir prüfen Angebote in Stufe 3 gegen die Planung – dann wissen Sie, ob 150.000 Euro angemessen sind oder ob Positionen fehlen.
Wie lange dauert das Konzept?
Vier bis sechs Wochen nach Begehung und vollständigen Unterlagen. Für die Eigentümerversammlung planen wir rückwärts vom Versammlungstermin.
Was, wenn die Gemeinschaft am Ende doch bei Gas bleibt?
Dann hat sie das mit Zahlen entschieden und nicht aus Unsicherheit. Das Konzept enthält die dezentrale Variante mit ihren Betriebskosten und dem Preisrisiko – und den Zeitpunkt, an dem eine Umstellung wieder auf die Tagesordnung gehört.
IHR NÄCHSTER SCHRITT
Ihr Gebäude kurz beschreiben.
Vier kurze Fragen, dann Ihre Kontaktdaten – rund eine Minute. Wohneinheiten, Baujahr und Stand der Diskussion in der Gemeinschaft genügen für ein erstes Gespräch.
Pflichtfelder sind markiert. Telefon und Projektbeschreibung sind optional. Datenschutz
Direkter Kontakt: kontakt@bbp-engineering.de · 089 37415180
Vertiefung: Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus – Planung, Kosten, Systemwahl · Heizlastberechnung und hydraulischer Abgleich · Energieberatung für Eigentümergemeinschaften
Einzugsgebiet
Mehrfamilienhäuser in München und Oberbayern – Stadtgebiet, Landkreise München, Fürstenfeldbruck, Starnberg, Dachau, Ebersberg, Freising, Erding und darüber hinaus. Begehung vor Ort, Bearbeitung digital, Erläuterung auf der Eigentümerversammlung nach Vereinbarung.