Wärmeplan München: Was die Karte nicht über Ihr Gebäude sagt

In Eigentümerversammlungen dieses Herbstes läuft eine Szene mit bemerkenswerter Regelmäßigkeit ab. Die Heizung ist alt, ein Angebot liegt vor, und dann öffnet jemand auf dem Laptop das Kartenportal der Stadt, sucht die Adresse und stellt fest: Das Haus liegt in einem Fernwärmeerschließungsgebiet. Oder in einem Prüfgebiet. Oder in einem Eignungsgebiet für Wärmepumpen nach Sanierung.

Danach passiert meistens eines von zwei Dingen. Entweder wird der Beschluss vertagt, weil man „auf die Fernwärme wartet“. Oder es wird beschlossen, weil die Karte ja zeigt, was zu tun ist.

Beides ist ein Fehlschluss. Der kommunale Wärmeplan beantwortet eine Frage, die niemand in diesem Raum gestellt hat – und er beantwortet die Frage nicht, um die es tatsächlich geht.

Dieser Beitrag ordnet ein, was der Münchner Wärmeplan rechtlich und technisch aussagt, was sich seit Juli 2026 an der Rechtslage geändert hat, und welche Punkte an die Stelle der Karte treten müssen, bevor eine Eigentümergemeinschaft über eine Heizung entscheidet.

Was ein kommunaler Wärmeplan ist, und bis wann er vorliegen muss

Das Wärmeplanungsgesetz verpflichtet die Länder, dafür zu sorgen, dass für jedes Gemeindegebiet ein Wärmeplan erstellt wird. Die Fristen richten sich nach der Einwohnerzahl zum Stichtag 1. Januar 2024:

Gemeindegröße (Stand 01.01.2024)	Frist für den Wärmeplan
mehr als 100.000 Einwohner	30. Juni 2026
100.000 Einwohner oder weniger	30. Juni 2028

Die erste Frist ist abgelaufen. Nach der Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung haben zum Datenstand 30. Juni 2026 72 von 83 Großstädten ihre Wärmeplanung fristgerecht abgeschlossen; bundesweit waren 2.836 Gemeinden fertig, das sind 26,3 Prozent aller Gemeinden, in denen allerdings 55,6 Prozent der Bevölkerung leben.

Inhaltlich ist ein Wärmeplan eine Bestands- und Potenzialanalyse mit einer räumlichen Einteilung: Wo ist ein Wärmenetz wahrscheinlich, wo ist dezentrale Versorgung wahrscheinlich, wo muss noch geprüft werden. München arbeitet mit elf Gebietskategorien – von Fernwärmeverdichtungsgebieten über Eignungsgebiete für Grundwasserwärmepumpen, Erdwärmekollektoren und Luftwärmepumpen bis zu Prüfgebieten und Gebieten mit geringem oder keinem Wärmebedarf. Der Plan wurde erstmals im Mai 2024 beschlossen, im November 2024 fortgeschrieben und im November 2025 erneut beschlossen. Er ist über das Kartenportal der Stadt öffentlich einsehbar.

Das ist eine erhebliche Planungsleistung. Sie ist nur nicht das, wofür sie in Eigentümerversammlungen gehalten wird.

Warum der Münchner Wärmeplan keine Rechtspflicht begründet

Der kommunale Wärmeplan ist eine Informationsgrundlage, keine Rechtsgrundlage: Die Landeshauptstadt München bezeichnet ihre Darstellung ausdrücklich als „unverbindliche Orientierungshilfe“, und die Münchner Wärmesatzung, die seit dem 1. Januar 2026 gilt, hält in § 2 Absatz 2 fest, dass sie „keine rechtliche Außenwirkung“ entfaltet.

Die Stadt formuliert das an mehreren Stellen und ungewöhnlich deutlich. Der Wärmeplan „stellt keine Verpflichtung für Gebäudeeigentümer*innen dar, ein bestimmtes Heizsystem einzubauen“. Es „besteht kein Anspruch auf eine bestimmte Wärmeversorgung durch die Landeshauptstadt München“. Und: Der Wärmeplan „ersetzt auch keine individuelle, projektbezogene Planung“. Die Wärmesatzung selbst ergänzt in § 15 Absatz 1: „Im Verhältnis zu Dritten ergeben sich aus dieser Satzung keine Rechte oder Pflichten.“ Einen Anschluss- und Benutzungszwang gibt es in München nicht.

Dahinter steht eine Systematik, die das Wärmeplanungsgesetz sauber trennt. Die Wärmeplanung selbst ist ein Planungsvorgang ohne Außenwirkung. Davon zu unterscheiden ist die Gebietsausweisung nach § 26 WPG. Sie ist ein eigener, nachgelagerter Rechtsakt, und sie ist ausdrücklich fakultativ: Nach dem Gesetzeswortlaut kann die planungsverantwortliche Stelle unter Abwägung der berührten öffentlichen und privaten Belange eine solche Entscheidung treffen. Das Kompetenzzentrum Kommunale Wärmewende stellt dazu klar, dass diese Ausweisung „nicht Bestandteil der Wärmeplanung bzw. des Wärmeplans“ ist und Rechtswirkung erst durch Satzung, Rechtsverordnung oder Allgemeinverfügung entsteht. Und weiter: „Private haben keinen Anspruch auf die Einteilung eines Grundstücks zu einem bestimmten Gebiet.“

Eine Einschränkung gehört dazu: § 109 GModG erlaubt Gemeinden ausdrücklich, von einer landesrechtlichen Ermächtigung zur Begründung eines Anschluss- und Benutzungszwangs an ein Fernwärmenetz „auch zum Zwecke des Klima- und Ressourcenschutzes Gebrauch“ zu machen. Ein solcher Zwang ist also möglich – nur entsteht er aus einer kommunalen Satzung, nicht aus dem Wärmeplan. München hat keine erlassen.

Für die Eigentümerversammlung heißt das: Die Farbe auf der Karte ist eine Aussage der Stadt über die wahrscheinliche Versorgungsstruktur eines Quartiers. Sie ist keine Aussage über dieses Gebäude, keine Zusage und keine Pflicht. Was verpflichten könnte, wäre eine Satzung – und die liest man im Ortsrecht nach, nicht in der Karte.

Die zweite Verschiebung: Seit Juli 2026 gibt es die 65-Prozent-Pflicht nicht mehr

Der zweite Grund, warum die Karte nicht mehr das bedeutet, was viele annehmen, liegt außerhalb der Wärmeplanung.

Bis zum Sommer 2026 gab es eine gedankliche Brücke zwischen beidem: Das Gebäudeenergiegesetz knüpfte die Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zu betreiben, an den Ablauf der Wärmeplanungsfrist beziehungsweise an die verbindliche Gebietsausweisung. Wer auf die Karte schaute, schaute deshalb tatsächlich auf etwas, das rechtlich relevant werden konnte.

Diese Brücke ist weg.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, verkündet am 28. Juli 2026 und in seinen Heizungsregeln seit dem 29. Juli 2026 in Kraft, sind die §§ 71 bis 73 GEG entfallen – damit gibt es weder die pauschale 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien noch ihre Kopplung an die kommunale Wärmeplanung. Das amtliche Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung formuliert es so: Die Regelungen der §§ 71 bis 73 GEG entfallen, darunter „die Vorgabe zur Nutzung eines pauschalen Anteils von mindestens 65 % erneuerbarer Energien für Heizungsanlagen“.

Die Pflicht ist in den Großstädten übrigens nie wirksam geworden. Ihr Inkrafttreten war bereits vor dem 1. Juli 2026 auf den 1. November 2026 verschoben worden; gestrichen wurde sie dann, bevor dieser Termin erreicht war.

An ihre Stelle tritt § 42 GModG. Er stellt dem Eigentümer beim Ersatz einer Heizungsanlage zehn Optionen zur Wahl – von der Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung über die Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Wasserstoff, Hybridsysteme und Kraft-Wärme-Kopplung bis zur Stromdirektheizung und zur Hausübergabestation für ein Wärmenetz. Die Maßgaben zu diesen Optionen stehen in den §§ 43 bis 46.

Dort steht auch die „Bio-Treppe“ – und sie ist enger, als sie meistens wiedergegeben wird. Nach § 43 Absatz 1 trifft sie nur Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden: ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent, ab 2040 60 Prozent der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff. Erfüllbar auch über Solarthermie (§ 43 Abs. 3, mit Mindest-Aperturflächen) oder eine RLT-Anlage mit Wärmerückgewinnung.

Ein weiterlaufender Bestandskessel fällt nicht darunter. Die Quote knüpft an den Neueinbau an, nicht an den Betrieb – wer jetzt eine neue fossile Heizung einbaut, holt sich die Staffel ins Haus, wer den alten Kessel weiterfährt, nicht.

Mit den entfallenen Paragrafen sind auch die zugehörigen Übergangsfristen weggefallen: die Havarie-Regelung, die Sonderfristen für Etagenheizungen und die Frist für einen geplanten Wärmenetzanschluss. Sie werden nicht mehr gebraucht, weil die Pflicht fehlt, von der sie befreiten.

Daraus ergibt sich eine Lage, die in der Diskussion bisher untergeht: Die Entscheidung über das Heizsystem ist nicht mehr ordnungsrechtlich vorstrukturiert. Sie ist jetzt vollständig eine technische und wirtschaftliche Entscheidung.

Die wirtschaftliche Folge: Warten ist jetzt eine Entscheidung

Solange eine Pflicht drohte, hatte Abwarten eine gewisse Logik. Man wartete auf die Karte, weil die Karte über die Pflicht mitentschied.

Jetzt entscheidet niemand mehr stellvertretend. Wer heute wartet, wartet auf eine Information, die seine Wirtschaftlichkeitsrechnung nur noch in einem einzigen Punkt verändert: ob ein Fernwärmeanschluss realistisch ist und wann.

Dieser Punkt ist wichtig genug, um ihn zu klären – aber er ist mit der Karte allein nicht zu klären. Die Stadtwerke München geben ihr Fernwärmenetz mit derzeit rund 1.000 Kilometern an und planen nach eigenen Angaben einen Ausbau um etwa 600 Kilometer bis 2040. Das ist ein Zeithorizont von bis zu vierzehn Jahren. Für ein Gebäude, dessen Kessel jetzt ausfällt, ist die Frage nicht, ob die Leitung irgendwann kommt, sondern ob sie vor der übernächsten Anlagenerneuerung kommt – und das steht in keiner Gebietskategorie.

Gleichzeitig läuft die Kostenseite weiter. Ein Bestandskessel mit schlechtem Nutzungsgrad verbraucht in jedem Wartejahr real Geld, und die CO₂-Bepreisung wirkt auf fossile Brennstoffe unabhängig davon, in welchem Gebiet das Haus liegt.

Die Beimischungsquoten nach § 43 gehören dagegen nicht in die Kostenrechnung des Wartens – sie treffen nur neu eingebaute Anlagen. Sie gehören in die Kostenrechnung der Variante „jetzt eine neue Gasheizung“. Wer diese beiden Fälle in einer Zeile zusammenzieht, rechnet die Wartevariante zu teuer und die Gasvariante zu billig. Abwarten ist damit keine neutrale Position, aber auch nicht automatisch die teuerste – es ist eine Variante mit eigenen Kosten, die sich rechnen lässt und gerechnet werden muss.

Wenn die Fernwärme kommt: Was der Anschluss technisch verlangt

Der verbreitetste Irrtum bei Fernwärme lautet, der Anschluss sei ein Vorgang des Versorgers. Tatsächlich ist er in erster Linie ein Eingriff in die Hausanlage.

Entscheidend sind die Technischen Anschlussbedingungen des jeweiligen Netzbetreibers. Bei den Stadtwerken München stehen die maßgeblichen Auslegungsdaten in Anlage 1 der TAB Heizwasser, und zwar netzabschnittsspezifisch – es gibt keinen stadtweit einheitlichen Wert. Was im allgemeinen Teil steht, ist bereits aussagekräftig genug: Im Netzabschnitt „Innenstadt“ darf die Rücklauftemperatur „im Störungsfall 80 °C nicht überschreiten“, und für die Trinkwassererwärmung gilt, dass „die Auslegung so zu erfolgen [hat], dass die vereinbarte Rücklauftemperatur nicht überschritten wird“. Für den Übergaberaum verlangt die TAB eine Be- und Entlüftung, die sicherstellt, dass die Raumtemperatur 30 °C nicht überschreitet.

Das sind keine Formalien. Sie übersetzen sich direkt in Anforderungen an das Bestandsgebäude:

• Die Rücklauftemperatur ist eine Eigenschaft der Hausanlage, nicht der Übergabestation. Sie hängt an den Heizflächen, an der Spreizung und daran, ob die Anlage hydraulisch abgeglichen ist. Ein Gebäude, das seine Heizkörper bei hohen Vorlauftemperaturen und geringer Spreizung fährt, hält eine vereinbarte Rücklauftemperatur nicht ein – und zahlt das in vielen Tarifen über den Rücklauftemperaturbonus beziehungsweise dessen Wegfall.
• Die Trinkwassererwärmung ist der kritische Punkt. Eine zentrale Speicherladung mit hoher Rücklauftemperatur kann die Vorgabe des Netzbetreibers dauerhaft verletzen. Frischwasser- oder Wohnungsstationen verhalten sich hier anders. Das ist eine Systementscheidung, die vor dem Anschlussantrag fällt, nicht danach.
• Der Platzbedarf ist real. Übergabestation, Zählerstrecke, Abstände für Wartung und die geforderte Lüftung müssen in einen Technikraum passen, der in vielen Bestandsgebäuden vom Kessel belegt ist – und zwar während der Umstellung gleichzeitig.
• Die sicherheitstechnische Ausrüstung von Haus- und Unterstationen richtet sich nach DIN 4747, ergänzt um die TAB des Versorgers.

Kurz: Ein Gebäude, das für Fernwärme geeignet ist, ist in aller Regel dasselbe Gebäude, das auch für eine Wärmepumpe geeignet wäre. Beide Systeme belohnen niedrige Systemtemperaturen und bestrafen eine ungeprüfte Wärmeverteilung. Genau deshalb ist die Vorarbeit in beiden Fällen dieselbe – und sie hängt nicht davon ab, welche Farbe das Grundstück auf der Karte hat.

Sechs Punkte, die vor dem Beschluss geklärt sein müssen

Was an die Stelle der Karte tritt, ist keine zweite Karte, sondern eine Reihenfolge.

1. Heizlast für heute und für den sanierten Zustand rechnen. Raumweise, nicht überschlägig. Die Heizlast eines ungedämmten Gebäudes ist nicht die Heizlast desselben Gebäudes nach Fassaden- und Dachsanierung. Ohne diese beiden Zahlen lässt sich keine Anlage dimensionieren, die über zwanzig Jahre passt.
2. Systemtemperaturen und Heizflächen bewerten. Welche Vorlauftemperatur trägt die vorhandene Wärmeverteilung bei Norm-Außentemperatur, und welche Heizkörper wären die Engpässe? Diese Frage entscheidet gleichzeitig über Wärmepumpe und Fernwärme.
3. Trinkwarmwasser getrennt betrachten. Zirkulationsverluste, Speicherladung und Hygieneanforderungen bestimmen die Rücklauftemperatur oft stärker als die Heizung selbst.
4. Die Technischen Anschlussbedingungen des Versorgers anfordern – mit Anlage 1. Und eine schriftliche Auskunft, ob und in welchem Zeitraum für diese Adresse ein Anschluss vorgesehen ist. Eine Interessensbekundung ist keine Zusage; die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass daraus kein Anspruch auf Projektrealisierung entsteht.
5. Den Technikraum aufmessen. Für jede der ernsthaft verfolgten Varianten: Stellfläche, Zugänglichkeit, Lüftung, Schallsituation, Abgas- oder Außeneinheitenführung.
6. Die Varianten über die Nutzungsdauer vergleichen, Warten eingeschlossen. Investition, Betriebskosten, Instandhaltung, Beimischungsquoten, CO₂-Kosten und die Frage, was passiert, wenn die Leitung erst 2038 kommt. Das Ergebnis ist eine Matrix, über die eine Eigentümerversammlung abstimmen kann – kein Kartenausschnitt.

Konsequenz

Der Münchner Wärmeplan ist ein gutes Planungsinstrument und eine schlechte Beschlussgrundlage. Er beschreibt, womit die Stadt in einem Quartier rechnet. Er beschreibt nicht, was ein bestimmtes Gebäude mit einem bestimmten Kessel, bestimmten Heizflächen und einer bestimmten Rücklage tun sollte.

Mit dem Wegfall der 65-Prozent-Pflicht ist diese Lücke größer geworden, nicht kleiner. Solange eine Pflicht drohte, konnte man die Entscheidung an das Ordnungsrecht delegieren. Das geht nicht mehr. Was übrig bleibt, ist die Frage, die ohnehin die richtige war: Welches System passt zu diesem Gebäude, in welcher Reihenfolge, zu welchen Kosten über zwanzig Jahre?

Die Karte beantwortet davon nichts. Sie grenzt nur ein, welche Varianten überhaupt geprüft werden müssen – und das ist der erste Schritt, nicht der letzte.

Nächster Schritt

Wenn in Ihrer Eigentümergemeinschaft dieses Jahr über die Heizung entschieden wird, erstellen wir die technische Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerversammlung: raumweise Heizlast für den heutigen und den sanierten Zustand, Bewertung von Wärmeverteilung und Trinkwassererwärmung, Abgleich mit den Technischen Anschlussbedingungen des Versorgers und ein Variantenvergleich über die Nutzungsdauer – in einer Form, über die eine Eigentümerversammlung tatsächlich abstimmen kann.

→ Gebäude und Beschlusslage schildern

Stand: 26.09.2026. Dieser Beitrag ordnet die technische und planerische Logik ein. Er ist keine Rechtsberatung. Für die rechtliche Bewertung einer Satzung, einer Gebietsausweisung oder eines Beschlusses ziehen Sie bitte anwaltlichen Rat hinzu. Maßgeblich sind das Wärmeplanungsgesetz, das Gebäudemodernisierungsgesetz, die jeweils geltende kommunale Satzung und die Technischen Anschlussbedingungen des Netzbetreibers in ihrer aktuellen Fassung.

Was in München neben dem Wärmeplan zu beachten ist – städtische Förderung, Entwässerungssatzung, Pflichten für Eigentümergemeinschaften – fasst unsere Seite Energieberater München zusammen.

Häufige Fragen

Muss ich meine Heizung nach dem Wärmeplan München auswählen?

Nein. Die Landeshauptstadt München bezeichnet den Wärmeplan ausdrücklich als unverbindliche Orientierungshilfe und stellt klar, dass er keine Verpflichtung für Gebäudeeigentümerinnen und Gebäudeeigentümer darstellt, ein bestimmtes Heizsystem einzubauen. Auch die Münchner Wärmesatzung, die seit dem 1. Januar 2026 gilt, entfaltet nach ihrem eigenen Wortlaut keine rechtliche Außenwirkung. Einen Anschluss- und Benutzungszwang gibt es in München nicht. Die Gebietskategorie auf der Karte ist damit eine Planungsaussage der Stadt über die wahrscheinliche Versorgungsstruktur, keine Vorgabe für Ihr Gebäude.

Gilt die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien noch?

Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das am 28. Juli 2026 verkündet wurde und dessen Heizungsregeln seit dem 29. Juli 2026 gelten, sind die §§ 71 bis 73 des Gebäudeenergiegesetzes entfallen; im Gesetzestext stehen sie heute als „(weggefallen)“. Damit ist sowohl die pauschale Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien als auch ihre Kopplung an die kommunale Wärmeplanung weggefallen. An ihre Stelle tritt § 42 GModG mit zehn wählbaren Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage. Neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen unterliegen nach § 43 Absatz 1 gestaffelten Beimischungsquoten von 10 Prozent ab 2029 bis 60 Prozent ab 2040 – diese Quoten treffen aber nur Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden, nicht den weiterlaufenden Bestandskessel. Rechtlich ist der Heizungstausch damit freier geworden, wirtschaftlich nicht einfacher.

Habe ich Anspruch auf einen Fernwärmeanschluss, wenn mein Gebäude im Fernwärmegebiet liegt?

Nein. Die Landeshauptstadt München weist ausdrücklich darauf hin, dass aus dem Wärmeplan kein Anspruch auf eine bestimmte Wärmeversorgung durch die Stadt besteht und aus Interessensbekundungen kein Anspruch auf Projektrealisierung abgeleitet werden kann. Auch das Wärmeplanungsgesetz sieht keinen individuellen Anspruch vor: Nach § 26 WPG kann die planungsverantwortliche Stelle ein Gebiet ausweisen, sie muss es nicht. Ob und wann ein konkretes Grundstück angeschlossen wird, klärt allein der Netzbetreiber im Einzelfall.

Bildnachweis Titelbild: Ausschnitt aus dem Kartenportal „Kommunaler Wärmeplan“ der Landeshauptstadt München (geoportal.muenchen.de/portal/waermeplan), Kartographie und Gestaltung: GeodatenService München; Kartengrundlage © OpenStreetMap-Mitwirkende. Abgerufen am 27.09.2026, Maßstab 1:25.000, Ausschnitt Moosach/Obermenzing/Nymphenburg; zugeschnitten und mit Titel versehen durch BBP Engineering. Die Farben zeigen die Gebietskategorien des Wärmeplans, keine Aussage über einzelne Gebäude.