Haus gekauft, Heizung über 30 Jahre alt – muss die jetzt raus? Die Sanierungspflicht nach dem Hauskauf

Seit dem 29. Juli 2026 gibt es keine Austauschpflicht mehr für über 30 Jahre alte Heizkessel – auch nicht nach einem Hauskauf. Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz innerhalb von zwei Jahren nur noch die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen (§§ 35, 69 GModG). Was darüber hinaus aus Altersgründen fällig wird und was es kostet, regelt kein Gesetz – das zeigt nur eine technische Prüfung des Hauses vor dem Kauf.

Käufer stellen mir die Frage typischerweise vor dem Kauf: „Was müssen wir tun?“ Wer nach der Sanierungspflicht beim Hauskauf sucht, findet im Netz überwiegend eine Regel, die es nicht mehr gibt. Von neun Ratgeberseiten, die Ende September 2026 bei Google für diesen Suchbegriff oben standen, nannten sechs die Austauschpflicht für Heizkessel nach 30 Jahren noch als geltend. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt, hat sie gestrichen.

Das Gesetz verlangt nach dem Kauf deutlich weniger, als viele erwarten. Die eigentliche Rechnung beginnt woanders: bei dem, was an einem älteren Haus ohnehin fällig wird.

Muss die alte Heizung nach dem Hauskauf raus?

Nein, nicht wegen ihres Alters. Bis Juli 2026 galt nach dem GEG ein Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre waren, und für Käufer eine Frist von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel. Im GModG stehen die §§ 71 bis 73 als „(weggefallen)“; ein Betriebsverbot für bestehende Kessel enthält der geltende Text nicht mehr.

Eine Bedingung kommt erst ins Spiel, wenn Sie nach dem 29. Juli 2026 selbst eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen: Dann muss ein wachsender Anteil der Wärme aus biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff stammen – mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (§ 43 GModG, die sogenannte Bio-Treppe). Der alte Kessel, der weiterläuft, ist davon nicht erfasst. Was das für die Wirtschaftlichkeit einer neuen Gasheizung bedeutet, habe ich gesondert eingeordnet.

Die Heizung muss also nicht raus. Ersetzt wird sie trotzdem irgendwann – die Frage ist nur, wann, und was dann alles mitgemacht werden muss.

Was müssen wir nach dem Kauf tun? Die zwei Pflichten mit Frist

Für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bleiben nach dem Kauf zwei Nachrüstpflichten.

1. Die Decke zum Dachboden (oberste Geschossdecke) – § 35 GModG

Eigentümer eines Wohngebäudes „müssen dafür sorgen, dass oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügen, so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet“ (§ 35 Abs. 1).

Gemeint ist die Decke zwischen dem letzten beheizten Geschoss und einem kalten Dachboden. Ist sie ungedämmt, heizt das Haus den Dachraum mit. Der Grenzwert (U-Wert) beschreibt, wie viel Wärme je Quadratmeter und Grad Temperaturunterschied durch die Decke gehen darf. Erfüllt ist die Pflicht auch, wenn stattdessen das Dach gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt. Wo die Dämmstärke begrenzt ist, etwa in einer Balkendecke, genügt die höchstmögliche Dämmschichtdicke (§ 35 Abs. 2).

2. Offene Rohre im Keller (ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen) – § 69 GModG

Der Eigentümer hat dafür zu sorgen, „dass die Wärmeabgabe von bisher ungedämmten, zugänglichen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Anlage 8 begrenzt wird“ (§ 69 Abs. 2). Gemeint sind die Rohre, die im unbeheizten Keller offen an Wand und Decke verlaufen.

Die Frist: zwei Jahre – aber ab wann genau?

§ 35 Abs. 3 regelt den Verkauf (Eigentümerwechsel): „Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.“ Für die Leitungen gilt dieselbe Regel (§ 69 Abs. 3 und 4).

Zwei Punkte werden oft überlesen. Der Aufschub gilt nur, wenn der damalige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst im Haus wohnte. Und die Frist knüpft nach dem Wortlaut an den ersten Eigentumsübergang danach an: Wurde das Haus seitdem schon einmal verkauft, lag die Pflicht bereits beim Vorbesitzer. Ob sie erfüllt wurde, klären Sie vor dem Kauf – die Rechtsfrage im Zweifel mit einem Anwalt.

Nachweis: die schriftliche Bestätigung des Betriebs (Unternehmererklärung)

Wer die Dämmung der Decke oder der Leitungen geschäftsmäßig ausführt, muss dem Eigentümer schriftlich bestätigen, dass die Anforderungen erfüllt sind (§ 96 GModG). Fragen Sie beim Kauf nach dieser Unternehmererklärung, und legen Sie sie nach eigener Ausführung zu den Hausunterlagen. Denn ordnungswidrig handelt nach § 108, wer „entgegen § 35 Absatz 1 Satz 1 nicht dafür sorgt, dass eine dort genannte Geschossdecke gedämmt ist“; dasselbe gilt für nicht gedämmte Leitungen nach § 69.

Sanierungspflicht beim Hauskauf: was gilt – und was nicht mehr

Thema	Stand GModG seit 29.07.2026	Rechtsgrundlage
Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind	gilt nicht mehr	§§ 71–73 weggefallen
65-Prozent-Regel beim Heizungstausch	gilt nicht mehr	entfallen
Dämmung der obersten Geschossdecke (oder des Dachs) auf U ≤ 0,24 W/(m²K), wenn der Mindestwärmeschutz fehlt	gilt – EFH/ZFH nach Eigentümerwechsel: zwei Jahre	§ 35
Dämmung ungedämmter, zugänglicher Leitungen in unbeheizten Räumen	gilt – EFH/ZFH nach Eigentümerwechsel: zwei Jahre	§ 69
Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss übergeben	gilt (Verkäufer oder Makler)	§ 80 Abs. 4
Beratungsgespräch zum Energieausweis für Käufer	gilt bei EFH/ZFH, wenn unentgeltlich angeboten	§ 80 Abs. 4
Höchstwerte nach Anlage 7 für erneuerte Außenbauteile (Fassade, Fenster, Dach) – keine Sanierungspflicht, sondern Vorgabe, wie saniert wird	gilt, wenn Sie mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche erneuern	§ 36
Biogener Anteil bei neuer Gas- oder Ölheizung	gilt nur bei Neueinbau nach dem 29.07.2026	§ 43
Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich	gilt für Mehrfamilienhäuser ab sechs Wohnungen	§§ 60b, 60c

Zu teuer? Wann die Dämmpflicht entfällt

Für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer selbst wohnt, entfallen die Pflichten nach § 35, „soweit die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können“ (§ 35 Abs. 4).

Eine feste Jahreszahl nennt der Absatz nicht. Ob die Ausnahme greift, ist eine Rechnung und keine Schätzung: Kosten der Dämmung gegen die eingesparte Energie. Eine völlig ungedämmte Decke spart dabei mehr als eine, auf der schon eine ältere Dämmlage liegt. Wer das gekaufte Haus vermietet, kann sich auf die Ausnahme nicht berufen.

Gilt das auch beim Mehrfamilienhaus?

Ja, und ohne Aufschub. Die Grundpflichten nach § 35 Abs. 1 und § 69 Abs. 2 gelten für alle Eigentümer, unabhängig von einem Verkauf. Die Zwei-Jahres-Frist gibt es nur für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen – wer ein Mehrfamilienhaus kauft, übernimmt ein Gebäude, bei dem Decke und Leitungen bereits gedämmt sein müssen.

Ab sechs Wohnungen kommen zwei Pflichten an der Heizung hinzu: eine Heizungsprüfung nach § 60b – für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum 30. September 2027 – und ein hydraulischer Abgleich nach § 60c. Mehr dazu im Beitrag GModG und WEG: welche Fristen jetzt laufen.

Altes Haus kaufen: Was kostet es, außer der Rate?

Das Gesetz fragt nach Decke und Rohren. Es fragt nicht, wann Heizung, Dach, Fenster und Leitungen ersetzt werden müssen. Genau dort liegen die großen Beträge.

Aus meiner Praxis: Woran Vorhaben nach dem Kauf kippen

In meiner Kundschaft sanieren etwa acht von zehn Käufern umfassend zum Effizienzhaus, häufig weil das zum Finanzierungskonzept passt. Ein kleiner Teil bleibt bei Einzelmaßnahmen oder springt ab. Das mag bei anderen anders sein. Wir ziehen alle die Kunden an, denen wir gerecht werden.

Typisch ist rund ein halbes Jahr Arbeit zwischen Kauf und Einzug. Die Mauern bleiben. Erneuert werden Hülle, Fenster, Dach, der Keller wird ausgebaut und gedämmt, die Heizflächen werden getauscht, und je nach Lage kommt eine Wärmepumpe oder Fernwärme.

Solche Vorhaben kippen nicht an der Technik. Sie kippen in der Planung, an den Kosten. Deshalb erstelle ich vorab eine Kostenvorschau pro Gewerk, abgeleitet aus den Hüll- und Fensterflächen des Hauses. Manchmal fällt dann dieser Satz: „Jetzt noch 160.000 Euro drauflegen? Bin ich nicht bereit.“ Manche haben die Sanierung schlicht nicht budgetiert, bevor der Kaufkredit stand.

Dabei preist der Markt die Sanierung ein. Der Abstand zu einem sanierten oder neuen Haus entspricht ungefähr den Kosten, die nötig sind, um das ältere Haus auf heutigen Stand zu bringen.

Der Preisabschlag gegenüber dem sanierten Haus ist kein Schnäppchen. Er ist Ihr Sanierungsbudget.

Die Kostenvorschau gehört deshalb vor das Kreditgespräch, nicht danach.

Im Sommer gekauft, im Winter kam das Kondensat

Eine junge Familie mit kleinen Kindern kaufte im Münchner Umland ein großes Haus in guter Lage – mit großem Keller und hohen Räumen, eingeplant als Wohn- und Arbeitsfläche. Das Sanierungsbudget war knapp. Gekauft wurde im Sommer.

Im Winter zeigte die Wärmebildkamera (Thermografie) bei mehreren Terminen, was im Sommer niemand gesehen hatte: Die Kellerwände waren so kalt, dass sich in den Ecken Kondensat absetzte. Die Wände waren frisch überstrichen. Aus den alten Unterlagen wäre ein Indiz erkennbar gewesen, und ein Feuchtemessgerät hätte das Problem auch durch den Anstrich gezeigt. Die Nutzung der Kellerräume ist wegen der Schimmelgefahr vom Tisch, und die Familie muss für die Sanierung erst sparen.

Frische Farbe ist kein Befund. Ein Feuchtemessgerät sieht durch den Anstrich. Das Auge nicht.

Was sich aus der Ferne sagen lässt – und was nur mit Messung, Rechnung oder Begehung an Ihrem Gebäude

Aus der Ferne: dass die 30-Jahre-Regel Sie nicht betrifft, welche Nachrüstpflichten grundsätzlich in Frage kommen und ob die Zwei-Jahres-Frist nach Hausgröße und Eigentümerhistorie anwendbar sein kann.

Nur am Gebäude:

• ob die oberste Geschossdecke den Mindestwärmeschutz erfüllt – dafür zählt der tatsächliche Aufbau, nicht die Baubeschreibung;
• welche Leitungen ungedämmt in unbeheizten Räumen liegen;
• ob die Ausnahme wegen Unwirtschaftlichkeit greift – eine Rechnung mit den Flächen und Verbräuchen Ihres Hauses;
• ob Wände feucht sind – mit dem Feuchtemessgerät, im Winter zusätzlich mit Thermografie;
• wann Heizung, Dach, Fenster und Leitungen fällig werden und was das pro Gewerk kostet.

Stand der Rechtslage: Kommt 2027 oder 2030 eine Sanierungspflicht?

Diese Einordnung beruht auf dem amtlichen Gesetzestext in der Fassung ab 29. Juli 2026. Das Änderungsgesetz (BGBl. I 2026 Nr. 226) sieht weitere Stufen zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030 vor, darunter einen neuen § 40 für Nichtwohngebäude. Ob sie bestehende Wohnhäuser betreffen, ist hier noch nicht ausgewertet; der Beitrag wird dann aktualisiert.

Eine allgemeine Pflicht, ein Wohnhaus bis 2030 energetisch zu sanieren, enthält der geltende Text nicht. Die Jahreszahl 2030 steht dort für Käufer nur in der Bio-Treppe für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen. Landesrecht und kommunale Satzungen sind nicht betrachtet.

Nächster Schritt: die technische Prüfung vor dem Kauf

Das Gesetz verlangt nach dem Kauf wenig. Die eigentliche Frage ist, was aus Altersgründen fällig wird, in welcher Reihenfolge und was es kostet – und die lässt sich vor dem Kauf beantworten, rechtzeitig für Preisverhandlung und Kreditgespräch.

Wenn Sie ein Haus in der engeren Auswahl haben, prüfe ich es technisch: ob Geschossdecke und Leitungen offen sind, in welchem Zustand Heizung, Dach, Fenster und Keller sind und was pro Gewerk auf Sie zukommt. Mein Vorgehen beschreibt die Seite Energieberatung für Wohngebäude; einen Überblick für private Eigentümer gibt Für Ihr Zuhause. Zur Reihenfolge der Maßnahmen: Was zuerst sanieren: Heizung, Dach, Fenster oder Fassade?

Umfang und Ablauf für Ihr Objekt klären wir im kostenfreien telefonischen Erstgespräch: Termin online buchen oder 089 37415180.

Häufige Fragen

Neue Heizung bei Hauskauf Pflicht?

Nein. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel ist gestrichen (§§ 71 bis 73 GModG weggefallen) – auch nach einem Hauskauf. Ein altersbedingtes Betriebsverbot für den bestehenden Kessel gibt es nicht mehr. Wer später eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen wachsenden biogenen Anteil sicherstellen (§ 43).

Altes Haus kaufen – was tun mit der Ölheizung?

Wegen ihres Alters müssen Sie nach dem GModG nichts tun – ein Betriebsverbot für alte Kessel gibt es nicht mehr. Wirtschaftlich lohnt der Blick vor dem Kauf: Wie alt ist die Anlage, wie hoch war der Verbrauch, und was müsste bei einem Tausch mit erneuert werden, etwa Heizflächen oder Leitungen? Diese Kosten gehören ins Kreditgespräch, nicht in die Zeit nach dem Einzug.

Bis wann muss ich nach dem Hauskauf dämmen?

Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus, in dem der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat: innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Datum (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Betroffen sind die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen. Wurde das Haus seit 2002 schon einmal verkauft, kann die Frist bereits abgelaufen sein.

Gibt es 2030 eine Sanierungspflicht für Wohnhäuser?

Im geltenden Gesetzestext (Stand 29. Juli 2026) steht keine allgemeine Pflicht, ein Wohnhaus bis 2030 energetisch zu sanieren. 2030 taucht dort nur in der Bio-Treppe auf: Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen ab dann mindestens 15 Prozent der Wärme biogen oder aus Wasserstoff decken. Weitere Stufen ab 2027 sind angekündigt und werden hier ergänzt, sobald sie ausgewertet sind.

Muss ich als Käufer eine Energieberatung machen?

Eine vollständige Energieberatung ist keine Pflicht. Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen nach Übergabe des Energieausweises aber ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person führen – wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GModG). Den Energieausweis muss der Verkäufer oder Makler spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

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Dmitri Berdnikow, Ingenieur und Energieberater, Geschäftsführer der BBP Engineering GmbH in Gräfelfing bei München · zum Profil

Quellen:

• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), amtlicher Volltext in der Fassung ab 29.07.2026 („Zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 23.7.2026 I Nr. 226“): §§ 35, 36, 43, 60b, 60c, 69, 80 Abs. 4, 96, 108; §§ 71–73 „(weggefallen)“
• Bundesgesetzblatt Teil I 2026 Nr. 226, Änderungsgesetz zum GModG: recht.bund.de
• GModG-Infoportal des BBSR, Nachrüstpflichten: gmodg.bund.de
• GModG-Infoportal des Bundes, Chronologie des Gesetzes: gmodg.bund.de
• DIN 4108-2:2013-02, Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden – Mindestanforderungen an den Wärmeschutz