Fünf Angebote auf dasselbe Leistungsverzeichnis – warum sie 94 % auseinanderlagen

Fünf Betriebe haben für dasselbe Leistungsverzeichnis einer Mehrfamilienhaus-Sanierung zwischen 402.000 und 780.000 Euro verlangt. Das sind 94 Prozent Spanne oder rund 27.000 Euro je Wohnung. Sichtbar wurde das nur, weil alle denselben, vorher geplanten Umfang bepreist haben. Ob ein einzelnes Angebot für Ihr Haus zu teuer ist, zeigt deshalb erst der Vergleich auf gleicher Grundlage. Die Summe allein sagt es nicht.

Wer bei einer Sanierung Angebote vergleichen will, stellt fast immer zuerst dieselbe Frage: Ist das zu teuer? Die ehrliche Antwort lautet meistens: Das lässt sich an einem einzelnen Angebot nicht sagen. Eine Summe ohne Vergleichsgrundlage ist eine Zahl, kein Befund. Wie groß die Unterschiede selbst dann werden, wenn die Grundlage stimmt, zeigt ein Fall aus meiner Planung.

Der Fall: 14 Wohnungen, ein Leistungsverzeichnis, fünf Preise

Ich habe die umfassende Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Oberbayern mit 14 Wohnungen geplant und ausgeschrieben. Alle fünf Betriebe haben auf dasselbe Leistungsverzeichnis (LV) geboten, mit denselben Positionen, denselben Mengen und derselben Beschreibung.

Angebot	Summe	Abstand zum günstigsten
1	402.000 €	günstigstes
2	405.000 €	+1 %
3	419.000 €	+4 %
4	519.000 €	+29 %
5	780.000 €	+94 %

Drei Betriebe aus völlig verschiedenen Regionen lagen innerhalb von vier Prozent. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot lagen 378.000 Euro. Auf 14 Wohnungen umgelegt sind das 27.000 Euro je Wohnung.

Das erste Angebot, das eingegangen ist, war das über 519.000 Euro. Hätten die Eigentümer sich darauf verlassen, hätten sie 117.000 Euro mehr bezahlt als für das günstigste Angebot.

Die Ausschreibung hat jeder Wohnung rund 8.400 Euro gespart gegenüber dem ersten Angebot.

Warum am Ende nicht der Preis entschied

Den Zuschlag bekam das günstigste Angebot über 402.000 Euro, allerdings nicht wegen des Preises. Die drei vorderen lagen Kopf an Kopf; knapp 20.000 Euro Unterschied spielten bei einem Auftrag dieser Größe schon vorab keine Rolle. Den Ausschlag gaben die Leistungsfähigkeit des Betriebs (genug eigenes Personal für ein Haus dieser Größe), sein Ruf und gute Erfahrungen aus einem anderen Projekt.

„Wenn drei Angebote innerhalb von vier Prozent liegen, entscheidet die Kapazität.“

Das ist der eigentliche Wert einer Ausschreibung. Sie macht die Angebote so vergleichbar, dass am Ende die Fragen entscheiden können, die für den Bauablauf zählen: Wer schafft diesen Umfang im Zeitplan?

Angebot zu teuer? Ohne gleiche Grundlage gibt es keine Antwort

Wichtig ist, was dieser Fall belegt und was nicht. Er belegt nicht, dass Angebote ohne Planung teurer sind. Das Haus war geplant, alle haben auf dieselbe Grundlage geboten. Er belegt etwas anderes:

„Selbst auf dasselbe Leistungsverzeichnis lagen die Angebote 94 % auseinander. Ohne Leistungsverzeichnis hätte das niemand bemerkt.“

Ohne Planung sieht die Lage so aus: „Ohne Planung wird nicht ausgeschrieben, sondern angefragt.“ Fünf Betriebe schauen sich den Keller an, fahren heim und schätzen. Jeder aus seinem Erfahrungsschatz, jeder mit einem anderen Umfang. Der eine tauscht die halbe Rohrleitung mit, der andere hält die Substanz für gut. Der eine bietet nur das Gerät an, der andere die ganze Hydraulik und Verteilung, der dritte zusätzlich ein schwingungsentkoppeltes Fundament.

Falsch sind diese Angebote deshalb nicht. Sie beschreiben verschiedene Leistungen. Auch fünf Planer würden fünf funktionsfähige, unterschiedliche Lösungen liefern. Wer dann die Summen nebeneinanderlegt, vergleicht Äpfel mit Kirschen.

Bei einer Sanierung Angebote vergleichen: nur auf derselben Grundlage

Dafür braucht es kein dickes Vertragswerk. Die Maßnahme wird vorher geplant und dann funktional oder mengenbezogen ausgeschrieben, ein kurzes LV genügt. „Dann vergleicht man Birnen mit Birnen, sonst Äpfel mit Kirschen.“

Hinter Preisunterschieden stehen dabei zwei Mechanismen, die nichts mit Fehlern zu tun haben:

• Risikoverteilung. Mit Planung liegt die Entscheidung über Anlage und Dimension beim Planer und mit ihr das Funktionsrisiko. Der Betrieb baut ein, was beschrieben ist, und kann knapper kalkulieren. Ohne Planung trägt er das ganze Risiko und setzt dafür selbstverständlich einen Zuschlag an. „Ohne Planung kaufen Sie beim Heizungsbauer nicht nur die Heizung. Sie kaufen ihm auch das Risiko ab.“
• Auslastung. Ein Preis ist auch eine Aussage über die Auftragslage. Ein ausgelasteter Betrieb kalkuliert anders als einer mit freien Kapazitäten.

Welche Gründe hinter einem einzelnen Preis stehen, lässt sich von außen nicht sagen. Die Kalkulationen der fünf Betriebe kenne ich nicht, und ich bewerte sie nicht. Sichtbar wird nur das Ergebnis, und das nur, wenn alle dasselbe bepreisen.

„Das Planungshonorar ist kein Zusatzposten. Es verlagert ein Risiko, das Sie sonst im Angebotspreis mitbezahlen.“

Hausverwaltung will Sonderumlage: Wer prüft das Angebot?

Im Mehrfamilienhaus multiplizieren sich Fehlannahmen zu echtem Geld. Ein Angebot, das den falschen Umfang beschreibt, ist im Einfamilienhaus ärgerlich, im Mehrfamilienhaus teuer. Zahlen muss am Ende der Eigentümer, nicht die Verwaltung, nicht der ausführende Betrieb.

Rechtlich gibt es für eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine allgemeine Pflicht, Vergleichsangebote einzuholen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.03.2026 (V ZR 7/25) entschieden, dass es darauf ankommt, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme für die Entscheidung ausreichen. Bei größeren Maßnahmen können Vergleichsangebote erforderlich sein; nach der Pressemitteilung des Gerichts kann auch die Beratung durch Sonderfachleute genügen. Für die rechtliche Bewertung eines konkreten Beschlusses ist eine Anwältin oder ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zuständig. Was ein WEG-Beschluss zur Sanierung nach den BGH-Urteilen 2026 braucht, habe ich gesondert eingeordnet.

Technisch zählt deshalb, ob die Angebote denselben Umfang beschreiben, mehr als ihre Anzahl. Das prüft sinnvollerweise jemand, der keines davon geschrieben hat. Worauf es dabei im Einzelnen ankommt, beschreibt der Beitrag zu den zwölf technischen Prüfpunkten für Sanierungsangebote einer WEG; für die Heizung speziell der Artikel Wärmepumpen-Angebot im Mehrfamilienhaus prüfen.

Rechnung viel höher als im Angebot: Was das LV damit zu tun hat

Ein Leistungsverzeichnis legt fest, was im Preis enthalten ist: Position für Position, mit Menge. Was dort nicht beschrieben ist, ist auch nicht angeboten. Kommt es auf der Baustelle trotzdem dazu, wird es zusätzlich berechnet, und zwar als Nachtragsangebot (Nachtrag). Für den Eigentümer steht dann in der Schlussrechnung eine höhere Summe als im Angebot.

Ein geplanter, vollständig beschriebener Umfang verhindert nicht jede Überraschung im Bestand. Er verschiebt aber die Diskussion nach vorn: Was fehlt, fällt beim Vergleich der Angebote auf, nicht erst bei der Rechnung.

Kein Planer beauftragt? Dann fünf bis sieben unabhängige Angebote

Nicht jede Maßnahme wird geplant und ausgeschrieben. Wer ohne Planer vergibt, sollte fünf bis sieben unabhängige Angebote einholen und nebeneinanderlegen, statt dem Angebot des Ersten zu vertrauen, der vorbeigekommen ist. Die Spanne im Fall oben zeigt, warum: Das erste Angebot war nicht das günstigste, und es lag nicht einmal im vorderen Feld.

Vor dem Vergleich gehört jedes Angebot auf dieselben Fragen geprüft: Was ist enthalten, was nicht, wo steht nur eine Pauschale?

Was sich aus der Ferne sagen lässt – und was nur mit Begehung und Planung an Ihrem Gebäude

Aus der Ferne lässt sich sagen, ob Angebote überhaupt vergleichbar sind: ob sie denselben Umfang beschreiben, ob Mengen angegeben sind, ob Positionen fehlen oder nur pauschal genannt werden. Ob ein Preis für Ihr Haus angemessen ist, lässt sich aus der Ferne nicht sagen. Dafür braucht es den tatsächlichen Umfang aus Bestandsaufnahme vor Ort, Berechnung der Anlage und Mengenermittlung. Daraus entsteht das Leistungsverzeichnis, auf das mehrere Betriebe vergleichbar bieten können.

Nächster Schritt

Wenn in Ihrer Eigentümergemeinschaft eine größere Sanierung oder ein Heizungstausch ansteht, beginnt die Arbeit vor der ersten Anfrage: Umfang festlegen, Maßnahme planen, ein kurzes Leistungsverzeichnis erstellen, Angebote auf gleicher Grundlage vergleichen. Das ist Teil der Energieberatung für Eigentümergemeinschaften und der Planung beim Heizungstausch im Mehrfamilienhaus. Das telefonische Erstgespräch ist kostenfrei: Termin buchen oder 089 37415180.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich, ob unser Sanierungsangebot zu teuer ist?

An einem einzelnen Angebot kaum, denn eine Summe ohne Vergleichsgrundlage sagt wenig. Aussagekräftig wird ein Preis erst, wenn mehrere Betriebe denselben Umfang bepreisen, am besten auf ein Leistungsverzeichnis. In einem geplanten Fall mit 14 Wohnungen lagen fünf solche Angebote zwischen 402.000 und 780.000 Euro. Ohne gemeinsame Grundlage wäre diese Spanne nicht aufgefallen.

Wie viele Angebote sollte unsere Eigentümergemeinschaft einholen?

Eine feste Zahl schreibt das Gesetz nicht vor; der Bundesgerichtshof hat 2026 eine allgemeine Pflicht zu Vergleichsangeboten verneint (V ZR 7/25). Technisch kommt es auf die Vergleichbarkeit an, nicht auf die Anzahl. Ohne Planer empfehle ich fünf bis sieben unabhängige Angebote. Mit Planung und Leistungsverzeichnis sind die Angebote direkt vergleichbar. Die rechtliche Bewertung eines konkreten Beschlusses gehört zu einer Anwältin oder einem Anwalt.

Warum liegen Angebote für dieselbe Heizung so weit auseinander?

Meist beschreiben sie nicht dieselbe Leistung. Ohne Planung schätzt jeder Betrieb seinen eigenen Umfang: nur das Gerät oder die ganze Hydraulik, alte Rohrleitungen tauschen oder belassen, mit oder ohne Fundament. Hinzu kommen Risikoverteilung und Auslastung: Wer ohne Planung das volle Funktionsrisiko trägt, kalkuliert es ein, und ein ausgelasteter Betrieb kalkuliert anders als einer mit freien Kapazitäten.

Muss man immer das günstigste Angebot nehmen?

Technisch nicht zwingend. Im beschriebenen Fall bekam zwar das günstigste Angebot den Zuschlag, aber nicht wegen des Preises: Drei Angebote lagen innerhalb von vier Prozent, entschieden haben Personal, Ruf und gute Erfahrungen aus einem anderen Projekt. Eine Ausschreibung schafft diese Wahl, weil die Preise vergleichbar sind und andere Kriterien den Ausschlag geben können.

Die Rechnung ist viel höher als das Angebot: Hätte man das verhindern können?

Oft beruht die Differenz auf Leistungen, die im Angebot nicht beschrieben waren und später als Nachtrag berechnet werden. Ein vorher geplanter, vollständig beschriebener Umfang verhindert nicht jede Überraschung im Bestand, macht fehlende Positionen aber schon beim Angebotsvergleich sichtbar. Ob eine konkrete Nachforderung berechtigt ist, ist eine vertragsrechtliche Frage.

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Dmitri Berdnikow, Ingenieur und Energieberater, Geschäftsführer der BBP Engineering GmbH in Gräfelfing bei München · zum Profil

Quellen:

• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 057/2026 zum Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25 („Keine allgemeine Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einholung von Vergleichsangeboten“): bundesgerichtshof.de
• Praxisfall: eigene Planung und Ausschreibung, Mehrfamilienhaus in Oberbayern, 14 Wohnungen (Angebotssummen gerundet, veröffentlicht mit Freigabe)