Drei Angebote, einfache Mehrheit – reicht das für den WEG-Beschluss zur Sanierung? Was vier BGH-Urteile 2026 verlangen

Für einen WEG-Beschluss zur Sanierung genügt formal die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und drei Vergleichsangebote sind nach dem Bundesgerichtshof keine allgemeine Pflicht. Tragfähig wird der Beschluss erst durch eine ausreichende Tatsachengrundlage: klarer Umfang, vergleichbare Angebote, eine begründete Kostenverteilung. Den technischen Teil klärt ein Ingenieur. Ob Ihr konkreter Beschluss rechtlich hält, beurteilt eine Anwältin oder ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Wer in einer Eigentümergemeinschaft einen WEG-Beschluss zur Sanierung vorbereitet, arbeitet meist mit bewährten Faustregeln. Drei Vergleichsangebote einholen, dann ist die Vergabe sauber. Die Kosten pro Wohnung umlegen, das ist einfach und wirkt gerecht. Balkone stehen in der Teilungserklärung, also sind sie Sache der Einzeleigentümer. Und ein Klimagerät kann die Versammlung ablehnen, wenn genug Eigentümer Lärm befürchten.

Im Jahr 2026 hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) zu allen vier Punkten entschieden. Keine der vier Faustregeln hat gehalten.

Jedes Mal fällt eine abhakbare Formalie weg, und an ihre Stelle tritt eine Sachfrage. Sachfragen an Gebäuden sind meist technisch.

Dieser Beitrag ordnet die technischen Folgen ein. Er ist keine Rechtsberatung.

„Die Versammlung will drei Angebote sehen“: Reicht das?

Der Fall. Eine Gemeinschaft beschloss im September 2023 mehrere Erhaltungsmaßnahmen: zwei Fenster für 4.091,22 Euro, zwei Vordachverglasungen mit Malerarbeiten für 1.564,61 und 1.145,00 Euro, ein weiteres Fenster für 2.939,30 Euro. Vergleichsangebote gab es nicht; mit dem beauftragten Unternehmen bestand eine jahrzehntelange, zufriedenstellende Zusammenarbeit. Einzelne Eigentümer fochten an mit der Begründung, ohne drei Angebote sei der Beschluss nicht ordnungsgemäß.

Die Entscheidung. Der BGH wies die Anfechtung zurück (Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25). Eine allgemeine Pflicht, Vergleichsangebote einzuholen, besteht nicht. Entscheidend ist, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme für eine ordnungsmäßige Entscheidung nach §§ 18, 19 WEG ausreichen. Nach der Pressemitteilung des Gerichts können Vergleichsangebote bei größeren Maßnahmen, fehlender Dringlichkeit, verfügbaren Alternativen oder fehlender Erfahrung mit dem Betrieb durchaus erforderlich sein. Dabei kann auch die Beratung durch Sonderfachleute genügen.

Was daraus folgt. Das wirkt wie eine Entlastung. Tatsächlich fällt nur ein Ersatzkriterium weg: Die Drei-Angebote-Regel hat gezählt, nicht geprüft. Drei Angebote können sich in Umfang, Vorleistungen, Gerüst und Entsorgung so weit unterscheiden, dass der Preisvergleich nichts aussagt. Beim Fenstertausch mit einem seit Jahrzehnten bekannten Betrieb mögen die Informationen genügen. Bei einer sechsstelligen Heizungsumstellung mit unbekannten Bietern dürften sie nach dieser Logik kaum genügen, auch nicht mit drei Angeboten.

Drei Angebote sind noch kein Vergleich: Birnen mit Birnen

In meinen Projekten sehe ich den Unterschied zwischen einer Anfrage und einer Ausschreibung jedes Mal an derselben Stelle: beim Vergleich. „Ohne Planung wird nicht ausgeschrieben, sondern angefragt.“ Fünf Betriebe schauen sich den Keller an, fahren heim und schätzen. Jeder aus seinem Erfahrungsschatz, jeder mit einem anderen Umfang: der eine nur das Gerät, der andere die ganze Hydraulik und Verteilung. Drei solcher Angebote erfüllen die alte Faustregel und sagen trotzdem wenig über den Preis.

Ich plane eine Maßnahme deshalb vor der Vergabe und schreibe sie funktional oder mengenbezogen aus. Ein kurzes Leistungsverzeichnis (LV) genügt. „Dann vergleicht man Birnen mit Birnen, sonst Äpfel mit Kirschen.“

Wie groß die Unterschiede selbst dann sind, habe ich bei einem Mehrfamilienhaus in Oberbayern mit 14 Wohnungen gesehen. Ich habe die umfassende Sanierung geplant und ausgeschrieben, fünf Betriebe haben auf dasselbe LV geboten: von 402.000 bis 780.000 Euro. „Selbst auf dasselbe Leistungsverzeichnis lagen die Angebote 94 % auseinander. Ohne Leistungsverzeichnis hätte das niemand bemerkt.“

Für die technische Beschlussvorbereitung heißt das: Die Tatsachengrundlage, auf die es nach dem Urteil ankommt, entsteht durch die Vergleichbarkeit der Angebote, ihre Zahl ist zweitrangig. Im Mehrfamilienhaus multiplizieren sich Fehlannahmen zu echtem Geld. Zahlen muss am Ende der Eigentümer, nicht die Verwaltung und nicht der Heizungsbauer.

Heizung kaputt: Reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss?

Für den Beschluss selbst lautet die Antwort seit der WEG-Reform zum 01.12.2020 in der Regel: ja. Nach § 25 Abs. 1 WEG genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, bei einer Erhaltungsmaßnahme ebenso wie bei einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG.

Unterschiedlich ist die Frage, wer zahlt. Bei einer Erhaltungsmaßnahme gilt grundsätzlich der vereinbarte Kostenschlüssel. Bei einer baulichen Veränderung regelt § 21 WEG die Kosten: Alle Eigentümer tragen sie insbesondere dann, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich in angemessener Zeit amortisiert. Ob der Wechsel von einer defekten Gasheizung auf ein anderes System noch Erhaltung oder schon bauliche Veränderung ist, beurteilt die Rechtsberatung im Einzelfall.

Die Grundlagen dafür sind technisch: Heizlast, Variantenvergleich, Kosten über die Nutzungsdauer. Die „Amortisation in angemessener Zeit“ ist eine Rechenaufgabe.

Hinzu kommt der neue Rechtsstand. Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) anstelle des früheren Gebäudeenergiegesetzes. Die 65-Prozent-Vorgabe beim Heizungstausch und die frühere Austauschpflicht für alte Kessel sind entfallen; die §§ 71 bis 73 stehen im Gesetz als „weggefallen“. Wer nach dem 29.07.2026 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss aber sicherstellen, dass ab 2029 steigende Anteile der Wärme aus biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff stammen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040 (§ 43 Abs. 1 GModG). Ein Verbot ist das nicht, wohl aber eine Betriebskostenkurve, die in jeden Variantenvergleich gehört. Was das GModG für Eigentümergemeinschaften sonst verändert, steht im Beitrag GModG und WEG: welche Fristen jetzt laufen.

Hausverwaltung will Sonderumlage: Darf pro Wohnung verteilt werden?

Der Fall. Eine Anlage aus drei Häusern mit 15 Wohnungen, Miteigentumsanteile zwischen 41,37 und 130,44 von 1.000. Für die Heizungserneuerung in einem der Häuser beschloss die Gemeinschaft eine Sonderumlage von 25.000 Euro und zugleich, abweichend vom vereinbarten größenabhängigen Schlüssel, die Verteilung zu gleichen Teilen: 1.666,67 Euro je Wohnung, unabhängig von ihrer Größe.

Die Entscheidung. Der BGH hat den Beschluss für ordnungswidrig erklärt (Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25). Eine Verteilung von Erhaltungskosten nach Einheiten widerspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sind und kleinere Einheiten dadurch benachteiligt werden. Eine Änderung des Schlüssels ist zwar per Mehrheit möglich, sie hat aber materielle Grenzen: Der neue Maßstab muss den Interessen der Eigentümer angemessen Rechnung tragen. Tragendes Argument bei werterhaltenden Maßnahmen wie Heizung, Dach oder Fassade: Größere Einheiten profitieren von der Werterhaltung stärker.

Die technische Konsequenz. Ein Verteilerschlüssel, der von der Vereinbarung abweicht, braucht eine tragfähige Begründung, und diese ist im Kern sachlich: Welche Einheit profitiert in welchem Umfang? Bei einer Heizung lässt sich das über beheizte Flächen, Heizlastanteile, Anschlusswerte und die Zuordnung zu Strängen und Gebäudeteilen beantworten. Diese Zahlen stehen nicht in der Teilungserklärung. Sie entstehen aus einer technischen Bewertung. Wer „pro Wohnung“ nur wählt, weil es sich in der Versammlung leichter erklären lässt, erzeugt nach diesem Urteil ein Anfechtungsrisiko.

„Die Balkone stehen in der Teilungserklärung“: Ist das nicht deren Problem?

Der Fall. Mehrere Balkone eines Gebäudes waren sanierungsbedürftig, es drohten sich Betonteile zu lösen. Die Teilungserklärung übertrug die Erhaltung der Balkone den jeweiligen Eigentümern. In der Versammlung fand keine der drei Sanierungsvarianten eine Mehrheit; ein Eigentümer klagte auf Beschlussersetzung.

Die Entscheidung. Der BGH gab ihm recht (Urteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Erhaltungslast delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Nach der Pressemitteilung muss sie tätig werden, wenn mehrere Balkone saniert werden müssen, wenn die Maßnahme für einen einzelnen Eigentümer unzumutbar ist oder wenn Gefahren für Dritte oder anderes Eigentum entstehen.

Warum das einen wunden Punkt trifft. Balkone altern als Baujahrgang: dieselbe Betondeckung, dieselbe Abdichtung, dieselbe Wetterseite. Wird einer sanierungsbedürftig, sind es meist mehrere, und dann liegt die Aufgabe wieder bei der Gemeinschaft. Technisch ist das eine Koordinationsaufgabe: Wo ist nur die Abdichtung schadhaft, wo korrodiert schon die Bewehrung? Hinzu kommt die Bauphysik: Auskragende Balkonplatten sind Wärmebrücken. Wer sie ohne Blick auf eine spätere Fassadendämmung saniert, legt Anschlussdetails fest, die die Dämmung erschweren. Die Balkonfrage gehört deshalb in die Reihenfolge der Gesamtsanierung.

Klimagerät auf dem Balkon: Kann die Versammlung das wegen Lärm ablehnen?

Der Fall. Eigentümer in Berlin beantragten im Dezember 2023, ein Klima-Splitgerät auf ihrem Balkon einbauen zu dürfen: Außeneinheit fest montiert, Kältemittelleitung durch die Fassade. Die Versammlung lehnte ab, im Kern wegen befürchteten Betriebslärms. Das Amtsgericht Pankow wies die Klage ab, das Landgericht Berlin II ersetzte den Gestattungsbeschluss.

Die Entscheidung. Der BGH bestätigte das Landgericht (Urteil vom 17.07.2026, V ZR 162/25). Der Einbau ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Maßnahmen, die sachgerecht geplant und fachgerecht durchgeführt werden, erreichen nicht die Schwelle der rechtlich erheblichen Beeinträchtigung; Geräusche bei der Nutzung stehen einem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen. Treten später tatsächlich Störungen auf, bleiben Abwehransprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und §§ 1004, 906 BGB unberührt.

Was sich verschiebt. Die Frage lautet jetzt „ist die Anlage sachgerecht geplant“ statt „darf die Gemeinschaft ablehnen“. Das beantwortet kein Abstimmungsergebnis. Bei einer Außeneinheit gehören mindestens dazu: Befestigung und Lastabtrag in tragfähigen Untergrund, Schallpegel am maßgeblichen Immissionsort einschließlich Körperschallentkopplung, sichere Kondensatableitung, dauerhaft dichte Durchführung der Kältemittelleitung durch die Fassade, ausreichend abgesicherter Elektroanschluss. Eine technische Prüfung des konkreten Angebots schützt beide Seiten.

Was der WEG-Beschluss zur Sanierung jetzt braucht

Bisherige Faustregel	Nach den Urteilen 2026
Drei Vergleichsangebote = ordnungsgemäße Vergabe	ausreichende Informationsgrundlage im Einzelfall, unabhängig von der Angebotszahl
Kostenschlüssel „pro Wohnung“ ist einfach und gerecht	Verteilung muss den Interessen aller angemessen Rechnung tragen
Teilungserklärung regelt Balkone abschließend	Gemeinschaft bleibt in der Verantwortung, vor allem bei mehreren betroffenen Balkonen
Befürchteter Lärm reicht zur Ablehnung	Maßstab ist sachgerechte Planung und fachgerechte Ausführung

In allen vier Fällen rückt an die Stelle der Formalie eine Frage, die nur mit Sachverhalt zu beantworten ist. Für die Vorbereitung heißt das:

• Bauteilzustand erfassen, nicht schätzen.
• Umfang planen, dann anfragen, mit einem LV, auf das mehrere Betriebe vergleichbar bieten.
• Betroffenheit je Einheit technisch begründen: Flächen, Heizlastanteile, Bauteilzuordnung.
• Anträge auf bauliche Veränderungen technisch prüfen statt pauschal ablehnen.
• Eine verständliche Beschlussvorlage mit Varianten, Kostenrahmen und Reihenfolge.

Ein angefochtener Beschluss kostet vor allem Zeit, während der Schaden weiterläuft: Ein undichter Balkon trocknet nicht von selbst, Angebotsbindungen laufen aus. Der teuerste Beschluss ist nicht der mit zu viel Vorbereitung. Es ist der, der technisch richtig war und an seiner Begründung scheitert.

Was ein Ingenieur klären kann – und was ein Anwalt

Das klärt die technische Bewertung	Das klärt die Rechtsberatung
Zustand von Heizung, Balkonen, Dach, Fassade	ob eine Maßnahme Erhaltung oder bauliche Veränderung ist
Umfang der Maßnahme, Leistungsverzeichnis, Angebotsvergleich	ob die Informationsgrundlage für den Beschluss ausreicht
Heizlast, Varianten, Kosten über die Nutzungsdauer, Amortisation	welcher Kostenschlüssel rechtlich zulässig ist
Nutzen je Einheit (Flächen, Heizlastanteile, Bauteilzuordnung)	Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
ob eine beantragte Anlage sachgerecht geplant ist	Anfechtungsrisiko, Fristen, Beschlussformulierung

Aus der Ferne lässt sich sagen, welche Fragen ein Beschluss beantworten muss. Die Antworten für Ihr Gebäude entstehen nur vor Ort: durch Begehung, Messung und Berechnung. Und ob der daraus formulierte Beschluss rechtlich trägt, prüft die Rechtsberatung. Dieser Beitrag ersetzt sie nicht.

Nächster Schritt

Steht in Ihrer Gemeinschaft eine Sanierungs-, Vergabe- oder Kostenverteilungsentscheidung an, beginnt die Arbeit vor dem Beschlussentwurf mit einer technischen Entscheidungsgrundlage: Zustandsbewertung, Variantenvergleich, Maßnahmenreihenfolge, Leistungsverzeichnis und eine nachvollziehbare Zuordnung der Betroffenheit je Einheit. Das ist die Energieberatung für Eigentümergemeinschaften; bei Heizungsmaßnahmen gehören Heizlast und hydraulischer Abgleich dazu. Wie Angebote vor der Vergabe technisch geprüft werden, zeigt der Beitrag Sanierungsangebote für eine WEG prüfen. Das telefonische Erstgespräch ist kostenfrei: Termin buchen oder 089 37415180.

Häufige Fragen

Muss unsere WEG vor einer Sanierung drei Angebote einholen?

Eine allgemeine Pflicht gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.03.2026 (V ZR 7/25) entschieden, dass es darauf ankommt, ob die vorhandenen Informationen für die Maßnahme ausreichen. Bei größeren Maßnahmen können Vergleichsangebote erforderlich sein; auch die Beratung durch Sonderfachleute kann genügen. Technisch zählt vor allem, dass Angebote denselben Umfang beschreiben. Die rechtliche Bewertung eines konkreten Beschlusses gehört zu einer Anwältin oder einem Anwalt.

Heizung kaputt: Reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümer?

Für den Beschluss selbst genügt seit der WEG-Reform 2020 in der Regel die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), bei Erhaltung wie bei baulicher Veränderung. Unterschiedlich ist, wer die Kosten trägt: Bei baulichen Veränderungen gilt § 21 WEG. Ob ein Systemwechsel noch Erhaltung ist, klärt die Rechtsberatung. Technisch braucht der Beschluss Heizlast, Variantenvergleich und Kosten über die Nutzungsdauer.

Darf die Hausverwaltung eine Sonderumlage pro Wohnung statt nach Größe verteilen?

Bei unterschiedlich großen Wohnungen regelmäßig nicht, wenn ein größenabhängiger Schlüssel vereinbart ist. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.04.2026 (V ZR 50/25) eine Sonderumlage für eine Heizungserneuerung gekippt, die zu gleichen Teilen auf 15 Wohnungen verteilt werden sollte. Ein abweichender Schlüssel braucht eine sachliche Begründung, etwa über beheizte Flächen oder Heizlastanteile der Einheiten.

Wer zahlt die Balkonsanierung, wenn die Teilungserklärung sie den Eigentümern überträgt?

Die Gemeinschaft bleibt in der Verantwortung. Nach dem Urteil vom 24.04.2026 (V ZR 102/24) kann sie die Erhaltungslast delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Sie muss tätig werden, wenn mehrere Balkone betroffen sind, die Sanierung für einen Einzelnen unzumutbar ist oder Gefahren für Dritte drohen. Grundlage für Reihenfolge und Kostenzuordnung ist eine Zustandserfassung aller betroffenen Balkone.

Kann die Eigentümerversammlung ein Klimagerät wegen Lärm ablehnen?

In der Regel nicht allein wegen befürchteter Geräusche. Nach dem Urteil vom 17.07.2026 (V ZR 162/25) erreichen sachgerecht geplante und fachgerecht ausgeführte Maßnahmen nicht die Schwelle einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung. Treten später tatsächlich Störungen auf, bleiben Abwehransprüche bestehen. Technisch zu prüfen sind Befestigung, Schallpegel und Körperschall, Kondensatableitung, die Durchführung durch die Fassade und der Elektroanschluss.

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Dmitri Berdnikow, Ingenieur und Energieberater, Geschäftsführer der BBP Engineering GmbH in Gräfelfing bei München · zum Profil

Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine anwaltliche Prüfung des Einzelfalls.

Quellen:

• BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25, Pressemitteilung Nr. 057/2026
• BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25, Rechtsprechungsnachweis dejure.org
• BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24, Pressemitteilung Nr. 072/2026
• BGH, Urteil vom 17.07.2026, V ZR 162/25, Pressemitteilung Nr. 130/2026
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), §§ 14, 16, 18–21, 25: gesetze-im-internet.de
• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Änderungsgesetz vom 23.07.2026, BGBl. I 2026 Nr. 226: recht.bund.de
• GModG-Infoportal des Bundes, Chronologie: gmodg.bund.de