In den meisten Gewerbe- und Verwaltungsobjekten liegt der Energieausweis im Ordner neben der Brandschutzdokumentation. Er wurde erstellt, weil ein Notartermin anstand oder ein Mietvertrag unterschrieben wurde. Danach hat ihn niemand mehr angesehen.
Bei Nichtwohngebäuden war das bisher vertretbar. Ein Verbrauchsausweis, der aus drei Jahren Abrechnungsdaten einen witterungsbereinigten Kennwert bildet, sagt über die Substanz eines Gebäudes wenig aus. Er sagt vor allem etwas über die Nutzung: über Leerstand, über Betriebszeiten, über ein Rechenzentrum im Untergeschoss, über einen milden Winter.
Das ändert sich zum 1. Januar 2027. Der Energieausweis 2027 wird für Nichtwohngebäude zu einer anderen Art von Dokument. Das Gebäudemodernisierungsgesetz – verkündet am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. I 2026 Nr. 226) – lässt an diesem Stichtag seinen zweiten Teil in Kraft treten. Er setzt die europäische Gebäuderichtlinie um. Und er verändert den Energieausweis für Nichtwohngebäude von einem Nachweisdokument in eine Statusanzeige.
Der Energieausweis 2027 misst dieselbe Größe wie die Sanierungspflicht
Drei Regelungen greifen ineinander. Einzeln betrachtet wirkt jede davon wie Verwaltungstechnik. Nebeneinandergelegt ergeben sie etwas anderes.
Erstens: Bilanzierung statt Verbrauchsauswertung. Wird ein Nichtwohngebäude ab dem 01.01.2027 verkauft, vermietet oder ein Mietvertrag verlängert, ist der Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung auszustellen. Eine Verbrauchsauswertung erfüllt diesen Anlass nach den vorliegenden Auswertungen des Gesetzes nicht mehr. Die Begründung ist technisch stichhaltig: Verbrauch hängt an Nutzerverhalten, Leerstand und Betriebsprozessen, nicht an Hülle und Anlagentechnik. Wer über eine Investition entscheiden soll, braucht die Gebäudeeigenschaft, nicht die Betriebsgeschichte.
Zweitens: Effizienzklassen A bis G – als Quotient. Nichtwohngebäude erhalten ab dem 01.01.2027 Energieeffizienzklassen. Wichtig ist die Bezugsgröße. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H mit absoluten Endenergiewerten in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Bei einem Nichtwohngebäude ist die Klasse dagegen ein Verhältniswert: der berechnete Jahres-Primärenergiebedarf, geteilt durch den Primärenergiebedarf des jeweiligen Referenzgebäudes. Eine Lagerhalle wird nicht an einem Bürogebäude gemessen, sondern an einem Referenzgebäude gleicher Geometrie und gleicher Nutzung.
Drittens: Mindestanforderungen mit Datum. § 40 führt Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz bestehender Nichtwohngebäude ein. Nach übereinstimmender Auswertung mehrerer Fachquellen darf ein Bestands-Nichtwohngebäude ab dem 01.01.2030 höchstens das 3,50-Fache und ab dem 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudewerts aufweisen. Betroffen sind nach denselben Quellen die energetisch schwächsten 16 Prozent des Bestands bis 2030 und 26 Prozent bis 2033, bezogen auf das Referenzjahr 2020.
Und hier liegt der Punkt, den man nur sieht, wenn man die drei Regelungen nebeneinanderlegt: Die oberen Klassengrenzen der neuen Skala und die Schwellenwerte des § 40 sind dieselben Zahlen. 3,50 ist zugleich Klassengrenze und Anforderung für 2030. 2,95 ist zugleich Klassengrenze und Anforderung für 2033.
Die Effizienzklasse im Energieausweis ist damit kein Etikett. Sie ist die Anzeige, ob ein Gebäude die kommenden Mindeststandards einhält.
| Stichtag | Was gilt |
|---|---|
| 01.01.2027 | Bilanzierung als Ausstellungsgrundlage bei Verkauf, Vermietung, Vertragsverlängerung; Effizienzklassen A–G für Nichtwohngebäude; digitaler, maschinenlesbarer Ausweis |
| 01.01.2030 | § 40: höchstens das 3,50-Fache des Referenzgebäudewerts |
| 01.01.2033 | § 40: höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudewerts |
Eine Einschränkung gehört dazu: Die vollständige Klassentabelle mit allen Zwischenstufen liegt in zwei unterschiedlichen Fassungen vor – eine aus dem Kabinettsentwurf, eine aus der verkündeten Fassung. Belastbar übereinstimmend sind die beiden Grenzwerte 2,95 und 3,50. Auf sie kommt es für die hier beschriebene Logik an. Die exakten Grenzen zwischen den mittleren Klassen sollten vor einer Investitionsentscheidung am Gesetzeswortlaut gegengelesen werden.
Aus einer Kennzahl wird eine Bilanzposition
Solange der Energieausweis ein Verbrauchskennwert war, hatte er keine Bilanzwirkung. Sobald die Klasse an einer gesetzlichen Frist hängt, bekommt sie eine.
Ein Gebäude, dessen Ausweis ab 2027 eine Klasse am unteren Ende der Skala ausweist, trägt eine terminierte Investitionsverpflichtung. Diese Verpflichtung ist für jeden sichtbar, der den Ausweis sieht: Käufer, Mieter, finanzierende Bank, Gutachter. Sie ist datiert. Und sie lässt sich nicht mehr mit dem Argument entkräften, der Verbrauch sei wegen des Leerstands im Ostflügel eben hoch gewesen.
Für Bestandshalter heißt das: Der Sanierungsbedarf wandert aus der Instandhaltungsplanung in die Bewertung. Für kommunale Träger heißt es etwas anderes, aber nicht weniger. Eine Schule, ein Bad, ein Rathaus mit einem Faktor über 3,50 erzeugt einen Haushaltsbedarf mit Fälligkeitsdatum 2030. Zwischen einem fachlichen Befund und einer abgenommenen Maßnahme liegen in kommunalen Strukturen erfahrungsgemäß zwei bis drei Jahre: Beschlussfassung, Haushaltsansatz, Vergabe, Planung, Ausführung. Rechnet man rückwärts, ist der Zeitpunkt für die Bestandsaufnahme nicht 2029, sondern jetzt.
Zwei weitere Änderungen ab demselben Stichtag verstärken das.
Die Vertragsverlängerung wird zum Ausstellungsanlass. Bisher war der Ausweis an Verkauf und Neuvermietung gebunden. Künftig löst auch die Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses die Pflicht aus, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt. Für Bestandshalter mit gewerblichen Mietverträgen bedeutet das: Die Effizienzklasse wird nicht erst beim Mieterwechsel sichtbar, sondern regelmäßig im laufenden Portfolio.
Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar. Eine Papierfassung gibt es nur noch auf Verlangen. Gleichzeitig werden die Pflichtangaben erweitert, unter anderem um den absoluten Primär- und Endenergiebedarf in Megawattstunden pro Jahr, den Anteil erneuerbarer Energien am Standort und betriebsbedingte Treibhausgasemissionen je Quadratmeter und Jahr. Das klingt nach Verwaltungstechnik, hat aber eine praktische Folge: Kennwerte, die bisher in einem PDF standen, werden auswertbar – für Portfolios, für Finanzierungen, für Berichtspflichten wie ESG und CRREM.
Hinzu kommt die Aushangpflicht. Nach der bisherigen und vom BBSR weiterhin so dargestellten Systematik muss ein Energieausweis in behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr ab 250 Quadratmetern Nutzfläche ausgehängt werden; bei sonstigen Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr gilt das ab 500 Quadratmetern, dort allerdings nur, wenn ohnehin ein Ausweis vorliegt. Ob sich diese Schwellen ab 2027 verändern, ist derzeit nicht eindeutig geklärt. Praktisch bedeutet die Aushangpflicht jedenfalls: Bei öffentlichen Gebäuden hängt die Effizienzklasse im Eingangsbereich. Sie ist dort Gegenstand kommunalpolitischer Diskussion, bevor sie Gegenstand einer Planung ist.
Vier Punkte, an denen es in der Praxis schiefgeht
1. Der Blick auf die Gültigkeit. Bestehende Energieausweise bleiben zehn Jahre gültig. Ein 2026 ausgestellter Verbrauchsausweis für ein Bürogebäude ist bis 2036 formal in Ordnung. Er enthält aber keine Effizienzklasse nach der neuen Skala und keinen Abgleich mit § 40. Formale Gültigkeit und inhaltliche Aussagekraft fallen ab 2027 auseinander. Wer sich auf die Gültigkeit verlässt, erfährt den Befund erst beim nächsten Verkaufs- oder Vermietungsanlass – und dann unter Zeitdruck.
2. Die unterschätzte Datenlage. Eine Bilanzierung nach DIN V 18599 ist keine Formulareingabe. Sie verlangt eine Zonierung nach Nutzungen, Angaben zu Lüftung, Kühlung, Beleuchtung, Warmwasser und Anlagentechnik sowie belastbare Geometrie- und Konstruktionsdaten. Bei Bestandsgebäuden ohne vollständige Unterlagen ist die Datenerhebung der eigentliche Aufwand. Wird an dieser Stelle grob vereinfacht, verschiebt sich das Ergebnis leicht um eine Klasse – in beide Richtungen.
3. Die übersehenen Ausnahmen. § 40 kennt Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Nach den vorliegenden Auswertungen zählen dazu unter anderem ein Baujahr ab 1996, eine nachträgliche Sanierung auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 sowie eine überwiegende Wärmeversorgung über Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme; daneben Baudenkmale, Gebäude mit Abrissabsicht und kleine freistehende Gebäude. Diese Regelungen können einen Sanierungsdruck vollständig auflösen – oder eben gerade nicht greifen. Beides sollte geprüft werden, bevor Geld bewegt wird. Umgekehrt kursiert bereits die gegenteilige Behauptung, Gebäude vor 1996 seien ausgenommen. Sie ist nach den ausgewerteten Quellen nicht haltbar.
4. Die formale Ausstellungsberechtigung. Energieausweise dürfen nur von Personen mit einer definierten Qualifikationskombination ausgestellt werden. Eine staatliche Zertifizierung gibt es nicht; die Berechtigung wird in eigener Verantwortung geprüft. Ein Ausweis, der nicht hätte ausgestellt werden dürfen, ist unwirksam – die Pflicht bleibt bestehen, das Bußgeldrisiko ebenfalls. Verstöße gegen Vorlage- und Übergabepflichten sind nach übereinstimmenden Angaben mit bis zu 10.000 Euro bewehrt.
Was sich tun lässt
Die sinnvolle Reihenfolge ist nicht „Ausweis bestellen“, sondern „Position bestimmen“.
- Bestand sortieren. Welche Objekte stehen in den nächsten fünf Jahren zur Veräußerung, Neuvermietung oder Vertragsverlängerung an? Welche unterliegen der Aushangpflicht? Für diese Objekte ist die Bilanzierung ohnehin fällig – sie sollte vorgezogen werden, solange kein Termindruck besteht.
- Die Bilanzierung als Analyse anlegen, nicht als Dokument. Eine Bilanz nach DIN V 18599 liefert bei sauberer Zonierung nicht nur einen Kennwert, sondern die Aufteilung: Wie viel entfällt auf Hülle, wie viel auf Wärmeerzeugung, Verteilung, Lüftung, Beleuchtung, Kühlung? Damit lässt sich rechnen. Der Quotient zum Referenzgebäude zeigt, wie weit ein Gebäude von 3,50 und von 2,95 entfernt ist – und welche Maßnahme diese Distanz am wirksamsten verkürzt.
- Ausnahmetatbestände belastbar klären. Baujahr, Nachweis einer früheren Sanierung, Wärmeversorgung, Denkmaleigenschaft. Das ist eine Stunde Aktenarbeit, die eine Sanierungsplanung erübrigen oder auslösen kann.
- Varianten rechnen, bevor Angebote eingeholt werden. Der Weg von Faktor 4,1 auf Faktor 3,4 führt bei einem Gebäude über die Hülle, beim nächsten über den Wärmeerzeuger, beim dritten über Lüftung und Beleuchtung. Welche Variante wirtschaftlich trägt, ergibt sich aus der Bilanz und aus den Randbedingungen des Objekts – nicht aus dem Standardangebot eines Ausführenden.
- Die Zeitachse rückwärts planen. 2030 ist keine Frist für den Baubeginn, sondern für den Zustand. Bei kommunalen Trägern ist zusätzlich die Beschlusslage einzuplanen.
Was das konkret bedeutet
Ab dem 1. Januar 2027 ist der Energieausweis eines Nichtwohngebäudes keine Formalie mehr, sondern eine Aussage über die Restlaufzeit des heutigen Zustands. Er wird auf einer Bilanzierung beruhen, nicht auf einer Verbrauchsauswertung, und er wird eine Klasse zeigen, deren obere Grenzwerte identisch sind mit den Mindeststandards für 2030 und 2033.
Das ist keine Verschärfung, die man abwarten kann. Es ist eine Information, die ab 2027 ohnehin entsteht: bei jedem Verkauf, bei jeder Neuvermietung, bei jeder Vertragsverlängerung, in jedem Eingangsbereich mit Aushangpflicht. Die Frage ist allein, ob sie zu einem Zeitpunkt entsteht, an dem man mit ihr noch arbeiten kann, oder zu einem Zeitpunkt, an dem ein Kaufvertrag daran hängt.
Wer seinen Bestand kennt, hat drei Jahre Zeit für eine geordnete Planung. Wer ihn 2029 zum ersten Mal rechnet, hat sie nicht.
Häufige Fragen
Braucht mein Bürogebäude ab 2027 zwingend einen neuen Energieausweis?
Nein, nicht automatisch. Ein bestehender Ausweis bleibt bis zum Ende seiner zehnjährigen Gültigkeit formal wirksam. Neu ausgestellt werden muss er bei einem Anlass: Verkauf, Vermietung, Vertragsverlängerung oder eine größere Modernisierung mit energetischer Gesamtbilanzierung. Ab dem 01.01.2027 ist bei diesen Anlässen für Nichtwohngebäude eine Bilanzierung erforderlich, keine Verbrauchsauswertung. Ein älterer Verbrauchsausweis bleibt gültig, zeigt aber keine Effizienzklasse und keinen Abgleich mit den Mindeststandards.
Warum reicht der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude nicht mehr?
Weil er die falsche Größe misst. Ein Verbrauchskennwert bildet Nutzung ab: Betriebszeiten, Leerstand, Prozesse, Witterung. Die Effizienzklasse und die Mindeststandards des § 40 beziehen sich dagegen auf den berechneten Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude – eine Eigenschaft des Gebäudes selbst. Nur eine vollständige Bilanzierung nach DIN V 18599 mit Zonierung, Anlagentechnik und Hüllflächen liefert diese Größe reproduzierbar.
Was bedeutet eine schlechte Effizienzklasse konkret?
Die Klasse eines Nichtwohngebäudes ist das Verhältnis seines Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäudewert. Die oberen Klassengrenzen liegen bei 2,95 und 3,50 – denselben Werten, die § 40 als Mindestanforderung für den 01.01.2033 und den 01.01.2030 vorsieht. Eine Klasse am unteren Ende der Skala bedeutet deshalb in aller Regel terminierten Handlungsbedarf. Ausnahmen etwa für Baujahr ab 1996, Denkmale oder bestimmte Wärmeversorgungen sind im Einzelfall zu prüfen.
Ab welcher Größe muss ein Energieausweis ausgehängt werden?
Nach der bisherigen Systematik gilt: behördlich genutzte Gebäude mit starkem Publikumsverkehr ab 250 Quadratmetern Nutzfläche; sonstige Gebäude mit starkem Publikumsverkehr ab 500 Quadratmetern, dort allerdings nur, wenn bereits ein Energieausweis vorliegt. Ob das Gebäudemodernisierungsgesetz diese Schwellen ab 2027 verändert, ist derzeit nicht abschließend geklärt und sollte objektbezogen geprüft werden.
Gilt § 40 auch für Wohngebäude?
Nein. Die Mindesteffizienzstandards des § 40 gelten ausschließlich für Nichtwohngebäude. Für Wohngebäude verlangt die europäische Richtlinie stattdessen Reduktionsziele für den Gesamtbestand – eine Verpflichtung des Mitgliedstaats, keine Pflicht des einzelnen Eigentümers. Wohngebäude behalten außerdem die Effizienzklassenskala A+ bis H mit absoluten Endenergiewerten.
Sie halten Nichtwohngebäude im Bestand oder verantworten kommunale Liegenschaften? Wir rechnen die Bilanz nach DIN V 18599, ordnen das Objekt gegen die Schwellen 3,50 und 2,95 ein und zeigen, welche Maßnahme die Distanz am wirtschaftlichsten verkürzt. Mehr dazu auf der Leistungsseite Energieausweis für Nichtwohngebäude – oder direkt im Gespräch.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Auswertungsstand zum 18.09.2026 wieder. Grundlage sind das GModG-Infoportal des Bundes (BBSR), die Bundestags-Drucksache 21/6278, die Verkündung im BGBl. I 2026 Nr. 226 sowie Fachauswertungen. Einzelne Angaben – insbesondere die vollständige Klassentabelle und die Schwellenwerte der Aushangpflicht ab 2027 – sind vor einer Investitionsentscheidung am Gesetzeswortlaut zu prüfen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Weiterführend
- GModG und WEG: Welche Fristen jetzt laufen – was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Wohngebäude und WEG bedeutet.
- BEG 2026: Was sich an der Förderung geändert hat – welche Förderung für energetische Maßnahmen derzeit gilt.
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