TECHNISCHE DUE DILIGENCE · MÜNCHEN UND OBERBAYERN
Technische Due Diligence: Investitionsbedarf kennen, bevor Sie kaufen
BBP Engineering aus Gräfelfing bei München prüft in einer technischen Due Diligence für Käufer, Bestandshalter, Family Offices und Projektentwickler in Oberbayern Haustechnik, Gebäudehülle und Nachweise von Mehrfamilienhäusern und Nichtwohngebäuden vor dem Ankauf. Sie erfahren, welche Investitionen in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren anstehen, bevor Preis und Finanzierung feststehen.
BBP ENGINEERING · INGENIEURBÜRO IN GRÄFELFING BEI MÜNCHEN
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PRÜFUMFANG
Was prüft eine technische Due Diligence?
Eine technische Due Diligence (englisch Technical Due Diligence) beantwortet vor dem Ankauf eine Frage, die kein Exposé beantwortet: Welche Investitionen sind in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren unvermeidlich, und welche Risiken entstehen aus dem Zusammenspiel von Gebäudehülle, Anlagentechnik und Nutzung. Der Begriff ist rechtlich nicht definiert. Wir legen den Umfang deshalb vor Beginn schriftlich fest.
Wir prüfen Unterlagen und Gebäude in acht Bereichen. Der Schwerpunkt liegt auf der Haustechnik, weil dort die größten Beträge stecken und die Verkaufsunterlagen am wenigsten zeigen.
Gebäudehülle: Feuchte, Wärmebrücken, Fensteranschlüsse
Grundlage: Pläne, Sanierungsdokumentation, Feuchtemessung, Wärmebildaufnahme (Thermografie) in der Heizperiode
Ergebnis: Befund je Bauteil, Schimmelrisiko, Folgekosten
Wärmeerzeugung
Grundlage: Typenschild, Wartungsprotokolle, Verbrauch der letzten drei Jahre
Ergebnis: Einschätzung der Restnutzung, realistische Optionen für den Wechsel
Wärmeverteilung mit Nachweisen
Grundlage: Heizlastberechnung, Berechnung zum hydraulischen Abgleich mit Einstellwerten, Heizkreisverteiler, Heizflächen
Ergebnis: Aussage, ob die Verteilung niedrigere Vorlauftemperaturen trägt; fehlende Nachweise als Kostenposition
Trinkwasser
Grundlage: Strangschema, Leitungsmaterial, Warmwasserbereitung, vorhandene Untersuchungsbefunde
Ergebnis: Zustand nach Aktenlage und Sichtprüfung, Planungsbedarf bei vorliegendem Befund
Abwasser und Grundstücksentwässerung
Grundlage: Entwässerungsplan, Bericht einer Kamerabefahrung durch eine Fachfirma, Dichtheitsnachweise
Ergebnis: Bewertung des Befunds, Sanierungsbedarf, in München die Frage nach dem Regenwasser
Lüftung
Grundlage: Lüftungskonzept nach DIN 1946-6, Anlagenunterlagen, Wartungsnachweise
Ergebnis: Aufgabe erledigt oder offen, Risiko nach Fenstertausch
Messtechnik
Grundlage: Zähler, Heizkostenverteiler, letzte Heizkostenabrechnung
Ergebnis: Fernablesbarkeit, Nachrüstbedarf
Pflichten aus dem Eigentum
Grundlage: Baujahr, Anlagendaten, Energieausweis, Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Ergebnis: Liste der Pflichten mit Fristen, technisch eingeordnet
Bei der Grundstücksentwässerung lohnt in München ein zweiter Blick. Der Anschlusskanal bis zum städtischen Kanal gehört nach § 9 der Entwässerungssatzung zur privaten Anlage. Muss eine Leitung saniert werden, verlangt die Münchner Stadtentwässerung außerdem, den Verbleib des Regenwassers zu klären. Wie wir eine solche Sanierung planen, steht auf der Seite Kanalsanierung in München planen.
Bei der Messtechnik gibt es eine feste Frist. Nach § 5 Absatz 3 Heizkostenverordnung müssen nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, sofern keine Ausnahme greift. Wer 2027 übernimmt, übernimmt diese Aufgabe als erledigt oder als offen.
Starkstrom, Fernmeldetechnik und Gebäudeautomation bewerten wir nicht. Wir benennen dort die Schnittstellen zur Heizung, Lüftung und Sanitärtechnik und sagen Ihnen, welche Fragen ein Fachplaner Elektro beantworten sollte.
ERGEBNIS
Was bekommen wir am Ende in die Hand?
Sie erhalten einen Bericht, mit dem Sie Kaufpreis, Finanzierung und Zeitplan beurteilen können. Er besteht aus vier Teilen:
- Befundliste: jeder Befund mit Fundstelle, Foto oder Messwert und einer Einstufung nach Dringlichkeit.
- Kostenvorschau je Gewerk: Größenordnungen aus Hüllflächen, Fensterflächen, Anlagengrößen und dem Befund der Begehung. Jede Annahme steht offen im Bericht, damit Ihre Bank oder Ihr Berater sie nachvollziehen kann.
- Reihenfolge über 10 bis 20 Jahre: welche Maßnahme zuerst kommt, welche zusammengehören und welche sich gegenseitig blockieren, etwa Fenstertausch und Lüftung.
- Unterlagenlücken: was fehlt, was beim Verkäufer nachzufordern ist und was sich ohne die Unterlage nicht beurteilen lässt.
Warum eine Kostenvorschau noch kein Preis ist
Eine Kostenvorschau nennt die Größenordnung. Was eine Maßnahme kostet, sagt erst der Markt. Bei einem Mehrfamilienhaus in Oberbayern mit 14 Wohneinheiten hat Dmitri Berdnikow die umfassende Sanierung geplant und ausgeschrieben. Alle fünf Betriebe erhielten dasselbe Leistungsverzeichnis. Die Angebote lagen bei 402.000, 405.000, 419.000, 519.000 und 780.000 Euro.
Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot lagen rund 27.000 Euro je Wohnung. Für Ihre Kalkulation folgt daraus eine Prüffrage an jede Sanierungszahl: Welche Maßnahme steht dahinter, und wie genau ist sie beschrieben? Wir legen deshalb jede Annahme offen.
AUS DER PRAXIS
Welche Befunde zeigen die Verkaufsunterlagen nicht?
Die folgenden Fälle stammen aus unseren Projekten und sind anonymisiert. Sie zeigen, an welchen Stellen eine Sichtprüfung nicht reicht.
Im Sommer gekauft, im Winter kam das Kondensat
Eine junge Familie kaufte im Münchner Umland ein großes Bestandsgebäude. Der hohe Keller war als Wohn- und Arbeitsfläche eingeplant. Im Winter zeigte die Wärmebildkamera Kellerwände, an denen sich in den Ecken Kondensat absetzte. Die Wände waren frisch gestrichen. Ein Feuchtemessgerät sieht durch den Anstrich, das Auge nicht. Die eingeplante Fläche fiel wegen Schimmelgefahr weg, obwohl der Kaufpreis sie eingeschlossen hatte.
Fenster getauscht, Lüftungskonzept gespart
In einer Wohnanlage im Raum München mit über hundert Wohneinheiten wurden die Fenster ohne Planung getauscht. Das Angebot für das Lüftungskonzept lag unter 190 Euro je Wohnung und galt als zu teuer. Noch im ersten Winter meldete der Objektbetreuer Schimmel in fast allen Wohnungen. Früher war das Fenster das kälteste Bauteil im Raum, nach dem Tausch ist es die Wand. Seitdem wird mit Anti-Schimmel-Farbe überstrichen, und das Problem kommt wieder. Wer ein solches Objekt kauft, kauft eine offene Aufgabe mit.
Kein Nachweis zur Wärmeverteilung
Eine Berechnung zum hydraulischen Abgleich haben wir bei Bestandskunden noch nie vorgefunden. Für den Ankauf heißt das: Vor einem Wechsel auf Wärmepumpe oder Fernwärme beginnt die Rechnung für jeden Strang und jeden Raum bei null. In der Kostenvorschau steht diese Lücke als eigene Position. Mehr dazu auf unserer Seite zur Heizungsplanung.
Gas im Haus und die Frage der Leitungswege
In einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus in München mit elf Wohneinheiten hat Dmitri Berdnikow als TGA-Planer die Umstellung von Gasetagenheizungen auf Fernwärme mit Wohnungsstationen begleitet. Die neuen Leitungen liefen durch die Schornsteine und teils anstelle der Gasleitung, in jeder Wohnung wurde die Wand geöffnet und wieder geschlossen. Bei einer Begehung vor dem Kauf lässt sich abschätzen, wie aufwendig eine solche Umstellung wird: nutzbare Schächte, zugängliche Heizkörperleitungen, Weg zum nächsten Anschlusspunkt. Hintergründe stehen unter Heizungstausch im Mehrfamilienhaus.
Frisch saniert heißt nicht geprüft
Bei einer Fassadensanierung war an einigen Fenstern statt der geplanten Überdämmung des Rahmens nur ein Dämmstreifen von etwa 1 bis 1,5 cm ausgeführt. Der Ausführende kannte die Vorgabe nicht. Erkannt wurde das bei der Baubegehung, die Anschlüsse wurden neu ausgeführt. Sobald der Putz zu ist, sieht man es nicht mehr. Bei einem frisch sanierten Objekt fordern wir deshalb die Fotodokumentation der Anschlüsse vor dem Verputzen, das Luftdichtheitskonzept und die Abnahmeprotokolle an.
ABLAUF
Wie läuft die technische Due Diligence ab?
Wir arbeiten in zwei Stufen. Ein erheblicher Teil der Fragen lässt sich aus den Unterlagen beantworten, deshalb beginnt die Prüfung am Schreibtisch.
- Einordnung: Sie schicken Baujahr, Anzahl der Einheiten, Wärmeerzeuger, Ihren Zeitplan und die Liste der vorhandenen Unterlagen. Wir sagen Ihnen, welcher Umfang sinnvoll ist, und erstellen ein Angebot.
- Stufe 1, Unterlagen: Wir sichten Pläne, Protokolle, Nachweise und Abrechnungen. Sie erhalten eine erste Befundliste und die Fragen, die nur am Gebäude zu klären sind.
- Stufe 2, Begehung: Technikzentrale, Leitungswege, Keller, Dach und ausgewählte Wohnungen oder Nutzungseinheiten, mit Feuchtemessung und Fotodokumentation.
- Bericht: Befundliste, Kostenvorschau je Gewerk, Reihenfolge der Maßnahmen und Unterlagenlücken. Auf Wunsch erläutern wir den Bericht Ihrer Bank oder Ihren Beratern.
- Bei Bedarf zweite Begehung in der Heizperiode: wenn Befunde nur bei laufender Heizung sichtbar werden.
Zwei Verfahren brauchen den Winter. Eine Thermografie zeigt Temperaturunterschiede nur bei ausreichendem Gefälle zwischen innen und außen. Die Rohre einer Fußbodenheizung lassen sich nur bei laufender Heizung sichtbar machen, mit der Wärmebildkamera oder mit thermochromem Papier, das rund 50 Euro je A3-Blatt kostet und deshalb nur für Stichproben taugt. Eine Feuchtemessung ist dagegen das ganze Jahr möglich. Wer im Sommer kauft, plant die zweite Begehung deshalb gleich in den Zeitplan der Transaktion ein.
Das Honorar richtet sich nach Objektgröße, Anzahl der Einheiten und Unterlagenlage. Sie erhalten es nach Angebot, bevor die Prüfung beginnt.
GEWERBE UND GEMISCHTE NUTZUNG
Technische Due Diligence bei Immobilien mit gewerblicher Nutzung
Bei Büro-, Geschäfts- und Wohn- und Geschäftshäusern prüfen wir dieselben Bereiche, ergänzt um Lüftungs- und Kälteanlagen. Hinzu kommt eine Frage, die beim Ankauf ab 2027 in jede Due Diligence einer Immobilie gehört: Erfüllt das Gebäude die Anforderungen an bestehende Nichtwohngebäude nach § 40 GModG, und welcher Energieausweis ist nach § 80 GModG beim Verkauf vorzulegen? Was die Paragrafen verlangen und welche Gebäude befreit sind, steht in unserem Beitrag zur Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude. Planen Sie eine Umnutzung zu Wohnungen, prüfen wir zusätzlich die Voraussetzungen aus Sicht der Haustechnik, siehe Gewerbe zu Wohnen.
UNTERLAGEN
Welche Unterlagen sollten vor dem Termin bereitliegen?
Je vollständiger die Unterlagen sind, desto mehr klärt Stufe 1. Fordern Sie beim Verkäufer oder der Verwaltung an, was vorhanden ist:
- Grundrisse, Schnitte, Baubeschreibung und Baujahr
- Energieausweis und Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre
- Wartungs- und Schornsteinfegerprotokolle der Wärmeerzeugung
- Heizlastberechnung und Berechnung zum hydraulischen Abgleich, falls vorhanden
- Entwässerungsplan, Berichte von Kamerabefahrungen und Dichtheitsprüfungen
- Lüftungskonzept, wenn Fenster getauscht wurden
- Bei Sanierungen der letzten Jahre: Fotodokumentation, Abnahmeprotokolle, bei Förderprojekten die Bestätigung nach Durchführung
- Letzte Heizkostenabrechnung mit Angaben zu Zählern und Heizkostenverteilern
Fehlt eine Unterlage, ist das selbst ein Befund. Bewiesen ist dann nicht, dass etwas falsch ist, sondern nur, dass es niemand dokumentiert hat.
ABGRENZUNG
Was gehört nicht zu unserer technischen Due Diligence?
- Keine Verkehrswertermittlung: Den Marktwert bewertet ein Immobiliengutachter. Wir liefern die technischen Kosten, die in seine Bewertung einfließen können.
- Keine Rechtsberatung: Gewährleistung, Kaufvertrag und Haftung klären Notar und Anwalt. Wir ordnen die technische Seite ein.
- Kein Gutachten zu Elektro und Gebäudeautomation: Wir benennen nur die Schnittstellen zu unseren Gewerken.
- Kein Gerichtsgutachten: Wir prüfen als Ingenieurbüro für Haustechnik und erstellen keine Gutachten für Gerichtsverfahren.
- Keine Ausführung: Kamerabefahrungen, Dichtheitsprüfungen und Laboruntersuchungen führen Fachfirmen aus. Wir werten die Ergebnisse aus.
Kaufen Sie und wollen danach sanieren, übernehmen wir die Planung der Heizung, Lüftung, Sanitär- und Entwässerungstechnik. Den Umfang beschreibt unsere Seite zur TGA-Planung in München, die Phasen der Planung erklärt der Beitrag zu den Leistungsphasen in der TGA.
HÄUFIGE FRAGEN
Fragen zur technischen Due Diligence
Was ist der Unterschied zwischen technischer Due Diligence und Technical Due Diligence?
Es gibt keinen Unterschied. Technical Due Diligence ist der englische Begriff aus der Transaktionspraxis, technische Due Diligence die deutsche Form. Gemeint ist in beiden Fällen die technische Prüfung eines Objekts vor dem Erwerb.
Reicht der Energieausweis aus den Verkaufsunterlagen?
Für die Kaufentscheidung reicht er nicht. Ein Verbrauchsausweis zeigt den Verbrauch der Vorjahre, der stark von Nutzung und Leerstand abhängt. Ein Bedarfsausweis rechnet unter normierten Bedingungen, lässt aber Zustand der Anlagen, Leitungsnetze und Dokumentation offen. Der Energieausweis beschreibt die Ausgangslage, eine Investitionsprognose ist er nicht.
Kann die Prüfung auch im Sommer stattfinden?
Ein großer Teil der Prüfung geht jederzeit. Unterlagen, Anlagentechnik, Leitungswege, Messtechnik und Feuchtemessung sind an keine Jahreszeit gebunden. Thermografie und das Sichtbarmachen einer Fußbodenheizung brauchen die Heizperiode. In diesem Fall vereinbaren wir eine zweite Begehung im Winter.
Was kostet eine technische Due Diligence?
Das hängt an Objektgröße, Anzahl der Einheiten und vor allem an der Unterlagenlage. Sie erhalten nach einer kurzen Einordnung ein Angebot. Manchmal reicht Stufe 1 für die Entscheidung, manchmal hängt der Zeitplan an einem einzigen Befund vor Ort.
Prüfen Sie auch einzelne Gewerke, zum Beispiel nur die Heizung?
Das ist möglich. Wenn die Frage eingegrenzt ist, etwa ob die Wärmeverteilung eine Wärmepumpe trägt, prüfen wir nur diesen Bereich. Im Bericht steht dann ausdrücklich, was nicht geprüft wurde.
Für welche Objekte und Regionen arbeiten Sie?
Für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und Nichtwohngebäude in München und Oberbayern. Unsere Auftraggeber sind Käufer, Bestandshalter, Family Offices und Projektentwickler.
Quellen: Heizkostenverordnung § 5 Abs. 2 und 3 (gesetze-im-internet.de); Entwässerungssatzung der Landeshauptstadt München § 9 und Informationsseite der Münchner Stadtentwässerung zur Sanierungsberatung Grundstücksentwässerung; Gebäudemodernisierungsgesetz §§ 40 und 80; DIN 1946-6. Praxisfälle anonymisiert, Beträge gerundet. Stand: Oktober 2026. Fachliche Einordnung, keine Rechtsberatung.
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