Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude: Ist mein Gebäude dabei?

Die Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude steht in § 40 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) und gilt ab dem 1. Januar 2027. Ab dem 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes höchstens das 3,5-Fache des Werts eines Referenzgebäudes betragen, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache. Ob ein Gebäude betroffen ist, zeigt nur eine Bedarfsberechnung. Wer das Gebäude bis zum Stichtag zu Wohnungen umbaut, fällt aus der Pflicht heraus.

Beim GModG wird fast nur über Heizungen gesprochen. Für Eigentümer von Büros, Praxen, Läden und Betriebsgebäuden steht die folgenreichere Regel in einem Paragrafen, der bis Ende 2026 noch als „(weggefallen)“ im Gesetz steht. Artikel 2 des Änderungsgesetzes besetzt ihn zum 1. Januar 2027 neu. Er heißt dann „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude“.

Nichtwohngebäude sind alle Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen: Büros, Schulen, Kitas, Rathäuser, Handelsgebäude, Hotels, Werkstätten und Hallen. Für sie gelten eigene Rechenregeln nach DIN V 18599 und eigene Energieausweise.

Was § 40 GModG verlangt

Der Eigentümer hat nach § 40 Absatz 1 „mit geeigneten Maßnahmen dafür zu sorgen“, dass sein Gebäude einen Höchstwert nicht überschreitet. Der Höchstwert ist eine Verhältniszahl. Verglichen wird der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung mit dem Wert eines Referenzgebäudes. Dieses hat die gleiche Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung und die technische Referenzausführung nach Anlage 2. Für das Referenzgebäude ist laut Gesetz immer der Primärenergiefaktor 0,7 zu verwenden.

Stichtag	Höchstwert	Nach der Gesetzesbegründung erfasst
1. Januar 2030	3,5-Faches des Referenzgebäudes	die energetisch schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude
1. Januar 2033	2,95-Faches des Referenzgebäudes	die energetisch schlechtesten 26 %

Die Pflicht entfällt, soweit ihre Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht.

Den Nachweis regelt § 41. Er ist auf Verlangen der zuständigen Landesbehörde zu führen, über einen Energieausweis oder auf andere geeignete Weise. Für alte Bedarfsausweise gilt eine eigene Hürde: Ein Bedarfsausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, reicht bis Ende 2032 nur, wenn der ausgewiesene nicht erneuerbare Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache des Endwerts der Effizienzskala auf dem Ausweis beträgt. Ab 2033 liegt die Grenze beim 0,4-Fachen.

Woher die Pflicht kommt

Die Vorgabe stammt aus der EU-Gebäuderichtlinie von 2024. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten, zuerst die Gebäude mit der schlechtesten Energiebilanz anzugehen. Die Begründung des Gesetzentwurfs (Bundestags-Drucksache 21/6278) nennt dafür die Anteile von 16 Prozent bis 2030 und 26 Prozent bis 2033.

Diese Anteile sind die politische Zielgröße, nach der die Schwellen eingestellt wurden. Für das einzelne Gebäude gelten sie nicht. Geprüft wird die Verhältniszahl, nicht der Platz in einer Rangliste und nicht ein Buchstabe im Energieausweis. Deshalb löst ein schlechter Energieausweis die Pflicht nicht automatisch aus.

Wie viele Gebäude betroffen sind, sagt der Gesetzentwurf nicht. Er hält fest, dass sich noch nicht bestimmen lässt, welche Gebäude unter die Schwellenwerte fallen. Eine Größenordnung lässt sich trotzdem rechnen. Die Forschungserhebung ENOB:dataNWG des Instituts Wohnen und Umwelt weist für Deutschland 1,98 Millionen beheizte oder gekühlte Nichtwohngebäude aus. Daraus ergeben 16 Prozent rund 317.000 Gebäude, 26 Prozent rund 515.000. Für die Planung eines einzelnen Bestands taugen diese Zahlen nicht.

Gilt die Pflicht auch für unser Gebäude von 1998?

Nein. Ein Nichtwohngebäude, das ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde, erfüllt die Anforderung nach § 40 Absatz 3 kraft Gesetzes. Eine weitere Bedingung nennt das Gesetz für diese Gruppe nicht. Insgesamt kennt § 40 zwei Mechanismen, die in der Diskussion oft vermischt werden.

Kategorie	Wirkung	Fälle laut § 40 GModG
Gilt als erfüllt (Absatz 3)	Die Anforderung gilt als eingehalten. Die Eigenschaft muss belegbar sein.	Errichtung ab 1. Januar 1996. Ältere Gebäude, die durch spätere Änderungen mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 erreichen. Heizung, die die Wärme überwiegend mit Biomasse oder Wärmepumpe erzeugt. Versorgung mit Fernwärme.
Nicht anzuwenden (Absatz 4)	Die Pflicht greift nicht.	Zum Stichtag steht fest, dass das Gebäude abgerissen, das Betriebsgelände aufgegeben, die Nutzung geändert oder das Gebäude umfassend saniert wird. Außerdem Baudenkmale, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf, freistehende kleine Gebäude und Gebäude der Landesverteidigung.

Für Eigentümer ist der Unterschied praktisch. Die Fälle aus Absatz 3 lassen sich aus Unterlagen belegen: Baugenehmigung, Nachweise früherer Sanierungen, Wärmelieferungsvertrag. Die Fälle aus Absatz 4 hängen an einer Tatsache, die zum Stichtag feststehen muss.

Die Fernwärme-Regel betrifft im Raum München viele Gebäude. Ein Anschluss an das Wärmenetz kann den Nachweis nach § 40 erledigen. Diese Option gehört deshalb in jeden Variantenvergleich.

Sanieren oder umnutzen: die Ausnahme in Absatz 4

§ 40 Absatz 4 Nummer 1 Buchstabe c nimmt Gebäude aus, bei denen zum Stichtag feststeht, dass die Nutzung so geändert wird, dass das Gebäude nicht mehr unter die Anforderung fällt. Ein Bürogebäude, das zu Wohnungen umgebaut wird, ist danach kein Nichtwohngebäude mehr. Für einen Teil der schwächsten Bestände wird damit eine zweite Rechnung interessant: der Umbau zu Wohnraum statt der Sanierung als Büro.

Drei Rahmenbedingungen laufen dafür parallel.

Planungsrecht. § 246e BauGB erlaubt bis zum 31. Dezember 2030 mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen vom Baugesetzbuch, unter anderem für die „Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken“. Die Befristung endet im selben Jahr, in dem die erste Schwelle des § 40 greift.

Förderung. Die KfW fördert seit Juli 2026 mit dem Zuschuss 266 „Gewerbe zu Wohnen“ den Umbau beheizter Nichtwohngebäude und Nichtwohnflächen zu Wohnraum. Die Konditionen laut KfW:

Punkt	KfW 266
Zuschuss	30 % von bis zu 100.000 € förderfähigen Kosten je neuer Wohneinheit, also bis zu 30.000 € je Wohnung
Obergrenze	300.000 € für mehrere Wohneinheiten, sofern in den letzten drei Jahren keine De-minimis-Beihilfen bezogen wurden
Gebäude	Bauantrag liegt mindestens fünf Jahre zurück, mindestens eine neue Wohneinheit entsteht
Energiestandard	mindestens Effizienzhaus 85 EE, bei vorhandener EE-Heizung, Wärmenetzanschluss oder neuer Heizung in den letzten fünf Jahren Effizienzhaus 85
Nachweise	Energieeffizienz-Experte der dena-Liste, Kategorie „BEG Wohngebäude“, Bestätigung zum Antrag nach KfW 261 mit Beiblatt
Bindung	Wohnnutzung mindestens zehn Jahre, Nachweis spätestens 54 Monate nach Zusage

Nicht über 266 gefördert werden die Kosten der energetischen Sanierung zum Effizienzhaus. Dafür ist nach Angabe der KfW der Kredit 261 vorgesehen. Rechnungen dürfen nicht doppelt angesetzt werden. Der Antrag muss vor dem Abschluss von Bau- und Lieferverträgen gestellt sein; Planungsleistungen dürfen vorher beauftragt werden.

Technik. Hier entscheidet sich, ob die Umnutzung wirtschaftlich ist. Ein Bürogeschoss hat meist zentrale Sanitärkerne, große Raumtiefen und eine Lüftung, die auf Arbeitsplätze ausgelegt ist. Wohnungen brauchen Bad und Küche in jeder Einheit, also Fall- und Steigleitungen an neuen Stellen. Dazu kommen Warmwasser mit Legionellenschutz, ein Lüftungskonzept je Wohnung und Schallschutz zwischen den Einheiten. Ob die vorhandenen Schächte, Deckendurchbrüche und Geschosshöhen das tragen, klärt eine Bestandsaufnahme der Haustechnik vor dem ersten Entwurf.

Der Vergleich der beiden Wege ist eine Ingenieurfrage mit wirtschaftlicher Folge. Auf der einen Seite stehen die Maßnahmen, die das Gebäude als Nichtwohngebäude unter das 3,5-Fache bringen. Auf der anderen Seite stehen Umbau, Haustechnik für Wohnungen, Effizienzhaus 85 EE und die Förderung aus 266 und 261. Welche Seite günstiger ist, hängt am Gebäude, nicht am Programm.

Ein Vorbehalt gehört dazu. Was „feststeht“ im Sinne des Absatzes 4 bedeutet, präzisiert das Gesetz nicht. Wer sich darauf stützen will, sollte die Belege für den Umbau rechtzeitig vor dem Stichtag beisammen haben und die rechtliche Bewertung anwaltlich absichern.

Reicht unser Verbrauchsausweis dafür?

Nein. Für die meisten Nichtwohngebäude liegt nur ein Verbrauchsausweis vor. Er zeigt den gemessenen Verbrauch der Vorjahre. Der Schwellenwert nach § 40 wird am Jahres-Primärenergiebedarf gemessen, und dieser Wert entsteht nur in einer Bedarfsberechnung unter normierten Randbedingungen.

Aus einem Verbrauchsausweis lässt sich die Betroffenheit deshalb weder belegen noch ausschließen. Zwei Gebäude mit gleichem Verbrauch können sehr unterschiedlich rechnen. Der Verbrauch hängt an Betriebszeiten, Belegung und Leerstand, die Bedarfsrechnung am Gebäude und an der Anlagentechnik.

Ab dem 1. Januar 2027 kommt eine Änderung hinzu, die den Aufwand in vielen Fällen ohnehin auslöst. Nach § 80 Absatz 3 GModG ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Nichtwohngebäudes ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung auszustellen. Das gilt auch, wenn ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird, sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt.

Wer in den nächsten Jahren verkauft, vermietet oder einen Mietvertrag verlängert, braucht die Bedarfsberechnung also ohnehin. Die Antwort auf § 40 bekommt er ohne zweiten Auftrag mit, wenn die Bilanzierung von Anfang an darauf ausgelegt ist. In Angeboten für einen Energieausweis fehlen dafür regelmäßig zwei Positionen: die Auswertung gegen die Schwellen 2030 und 2033 und die Prüfung der Fälle aus § 40 Absatz 3 und 4.

Was auf kommunale Nichtwohngebäude zusätzlich zukommt

Für Gebäude im Eigentum der öffentlichen Hand gilt mehr als § 40. Im Raum München betrifft das Landeshauptstadt, Landkreise und Gemeinden gleichermaßen. Die Stadtverwaltung München bewirtschaftet nach ihrer Klimabilanz mehr als 1.500 Liegenschaften und will bis 2030 klimaneutral sein. Die erste Schwelle des § 40 fällt auf dasselbe Jahr.

• Ab 1. Januar 2027: Ein bestehendes Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, das von einer Behörde genutzt wird, braucht einen Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung, sofern kein gültiger vorliegt (§ 80 Absatz 6).
• Ab 1. Januar 2028: Neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, die von einer Behörde genutzt werden, sind als Nullemissionsgebäude zu errichten (§ 10a).
• Bis 31. Dezember 2029: Nichtwohngebäude mit einer Heizungs-, Lüftungs- oder Klimaanlage über 70 kW Nennleistung brauchen ein System für Gebäudeautomatisierung und Monitoring (§ 56). Die Schwelle bezieht sich auf die einzelne Anlage.
• 2028 bis 2031: Solarpflicht auf bestehenden öffentlichen Nichtwohngebäuden, gestaffelt nach Nutzfläche: über 2.000 m² ab 2028, über 750 m² ab 2029, über 250 m² ab 2031 (§ 106 Absatz 2).

Die Solarpflicht greift ab 2027 auch für neue Nichtwohngebäude über 250 m² Nutzfläche und ab 2028 für bestehende Nichtwohngebäude über 500 m², wenn sie nach § 36 geändert werden und das gesamte Gebäude neu berechnet wird. Sie entfällt nach § 106 Absatz 3, wenn für das Gebäude Maßnahmen nach § 40 Absatz 1 zu ergreifen sind.

Diese Pflichten greifen auf dieselben Gebäude und teilweise auf dieselben Bauteile zu. Dachsanierung, Solaranlage, Lüftungserneuerung und Messtechnik lassen sich in einem Zug planen oder in vier getrennten Vorhaben. Der Unterschied liegt in Gerüst, Stillstandszeiten und Vergabeaufwand.

In der Praxis geht die Zeit beim Warten auf Daten verloren

Bei der energetischen Bewertung von Nichtwohngebäuden gibt es zwei Ausgangslagen. Sie unterscheiden sich im Zeitbedarf um Monate.

In der ersten Lage betreut ein eigener Facility Manager das Gebäude. Wartungspartner dokumentieren ihre Arbeiten, Pläne und Verbrauchsdaten liegen geordnet vor. Dort beginnt die Bewertung in der Woche nach der Beauftragung.

In der zweiten Lage ist das Kerngeschäft des Unternehmens vorbildlich dokumentiert, für das Gebäude gibt es aber keine Zuständigkeit. In einem Fall kamen die Gebäudedaten über Monate einzeln als Zettel. Das Gebäude lag dabei unter einem Prozent der Energiekosten des Unternehmens und musste trotzdem bewertet werden.

Die Zeit geht beim Warten auf Daten verloren, nicht beim Rechnen. Diese Unterlagen sollten vor dem ersten Termin bereitliegen:

1. Bestandspläne mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten, möglichst mit Aufbau der Außenbauteile.
2. Baujahr und Baugenehmigung, dazu Nachweise früherer Sanierungen. Sie entscheiden über § 40 Absatz 3.
3. Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre für alle Energieträger, getrennt nach Zählern.
4. Anlagendokumentation für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung mit Leistungen, Baujahren und Regelung.
5. Nutzungsangaben: Zonen, Betriebszeiten, Flächen je Nutzung, Leerstand.

Punkt 5 unterschätzen Eigentümer am häufigsten. Die Zonierung nach DIN V 18599 bestimmt das Rechenergebnis erheblich und lässt sich nicht aus Plänen ablesen. Ohne diese Angaben entsteht eine Bilanz mit Standardannahmen, die bei Nichtwohngebäuden oft deutlich neben dem realen Gebäude liegt.

Was können Eigentümer in den nächsten 12 bis 18 Monaten tun?

Bis zur Geltung des § 40 sind es zweieinhalb Monate, bis zur ersten Schwelle gut drei Jahre. Das reicht für eine geordnete Sortierung und ist knapp für eine Sanierung oder einen Umbau.

1. Bestand sortieren. Liste aller Nichtwohngebäude mit Baujahr, Nutzfläche, Nutzung, Wärmeerzeuger und vorhandenem Energieausweis.
2. Absatz 3 prüfen. Gebäude ab Baujahr 1996 sowie Gebäude mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme zuerst, weil hier mit wenig Aufwand viele Objekte aus der Betrachtung fallen.
3. Bedarfsberechnungen beauftragen für die verbleibenden Gebäude, mit der Auswertung gegen die Schwellen 2030 und 2033 als Teil des Auftrags.
4. Zweiten Weg prüfen. Für Gebäude mit großer Lücke zum Schwellenwert und schwacher Vermietungsperspektive den Umbau zu Wohnraum mitrechnen, einschließlich Haustechnik, Effizienzhaus 85 EE und Förderung.
5. Maßnahmen bündeln und Reihenfolge festlegen, bevor Angebote eingeholt werden. Ohne Planung werden Angebote nicht vergleichbar, weil jeder Bieter einen anderen Umfang annimmt.

Wer Ende 2027 Klarheit über seinen Bestand hat, gewinnt zwei Jahre für Planung, Genehmigung, Vergabe und Ausführung. Wer 2029 anfängt, konkurriert mit allen anderen um dieselben Planungs- und Handwerkskapazitäten.

Grenze der Ferndiagnose

Aus der Ferne lässt sich sagen, welche Pflichten greifen, welche Unterlagen die Betroffenheit klären und in welcher Reihenfolge ein Bestand sortiert wird. Wir ordnen die technische Seite ein und geben keine Rechtsberatung. Für die Bewertung einer Unzumutbarkeit oder der Frage, wann eine Nutzungsänderung „feststeht“, ist anwaltlicher Rat der richtige Weg.

Wo ein konkretes Gebäude im Verhältnis zum Referenzgebäude liegt, entscheiden Bauteilaufbauten, Anlagentechnik, Zonierung und Betriebszeiten. Ob ein Umbau zu Wohnungen trägt, entscheiden Grundriss, Schächte, Geschosshöhen und Haustechnik. Beides liegt im Gebäude und in seinen Unterlagen.

Fazit

Die Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude ist keine Ankündigung für 2030. § 40 gilt ab dem 1. Januar 2027, und ab demselben Tag verlangen Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Bedarfsausweis.

Für die meisten Eigentümer sind drei Schritte sinnvoll: den Bestand sortieren, die Fälle aus § 40 Absatz 3 belegen und für die verbleibenden Gebäude eine Bedarfsberechnung mit Auswertung gegen die Schwellen beauftragen. Für schwache Bürogebäude kommt ein vierter Schritt hinzu: Sanierung und Umbau zu Wohnraum nebeneinander rechnen, solange § 246e BauGB und die KfW-Förderung 266 dafür offenstehen.

Schicken Sie uns eine Aufstellung Ihrer Nichtwohngebäude mit Baujahr, Nutzung und Wärmeerzeuger. Wir sagen Ihnen, welche Gebäude voraussichtlich aus der Betrachtung fallen und für welche eine energetische Bilanzierung nach DIN V 18599 sinnvoll ist. Für Gebäude, bei denen der Umbau zu Wohnungen in Frage kommt, prüfen wir Haustechnik und Förderweg aus einem Planungsstand, von der TGA-Planung bis zur Bestätigung zum Antrag und nach Durchführung.

Weiterführend: Energieausweis 2027 für Nichtwohngebäude · Serielle Sanierung im Nichtwohngebäude

Häufige Fragen

Welche Gebäude fallen unter die Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude?

Betroffen sind bestehende Nichtwohngebäude, deren Jahres-Primärenergiebedarf ab dem 1. Januar 2030 über dem 3,5-Fachen und ab dem 1. Januar 2033 über dem 2,95-Fachen eines Referenzgebäudes liegt. Als erfüllt gelten nach § 40 Absatz 3 GModG Gebäude, die ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurden, ältere Gebäude auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1994 sowie Gebäude mit Fernwärme oder einer Heizung, die überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse arbeitet. Nicht anzuwenden ist die Pflicht unter anderem auf Baudenkmale und auf Gebäude, bei denen zum Stichtag Abriss, Nutzungsänderung oder umfassende Sanierung feststeht.

Reicht ein Verbrauchsausweis als Nachweis für § 40 GModG?

Nein. Der Schwellenwert wird am Jahres-Primärenergiebedarf gemessen, und dieser Wert entsteht nur in einer Bedarfsberechnung. Ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis reicht nach § 41 GModG nur, wenn der ausgewiesene nicht erneuerbare Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Endwerts der Effizienzskala beträgt. Ab dem 1. Januar 2027 ist bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung eines Nichtwohngebäudes ohnehin ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Entfällt die Pflicht, wenn ein Bürogebäude zu Wohnungen umgebaut wird?

Nach § 40 Absatz 4 GModG ist die Pflicht nicht anzuwenden, wenn zum Stichtag feststeht, dass die Nutzung so geändert wird, dass das Gebäude nicht mehr unter die Anforderung fällt. Der Umbau zu Wohnraum wird seit Juli 2026 mit dem KfW-Zuschuss 266 gefördert, mit bis zu 30.000 € je neuer Wohnung, wenn mindestens Effizienzhaus 85 EE erreicht wird. Planungsrechtlich erleichtert § 246e BauGB solche Nutzungsänderungen mit Zustimmung der Gemeinde bis Ende 2030.

Quellen

• Bundesgesetzblatt Teil I 2026 Nr. 226, Gesetz zur Modernisierung des Gebäudeenergierechts, Artikel 2 (§§ 40, 41, 80, 106) und Inkrafttreten
• Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6278, Gesetzentwurf mit Begründung
• KfW, Zuschuss 266 Gewerbe zu Wohnen
• § 246e BauGB, Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau
• IWU, ENOB:dataNWG, Daten und Fakten (2021)
• Landeshauptstadt München, Klimabilanz der Stadtverwaltung (2024)

Dmitri Berdnikow, Ingenieur, Energieeffizienz-Experte für Förderprogramme des Bundes, BBP Engineering GmbH, Gräfelfing bei München.

Stand: 17.10.2026. Fachliche Einordnung, keine Rechts- oder verbindliche Förderberatung. Förderbedingungen können sich ändern; maßgeblich sind die Unterlagen der KfW zum Zeitpunkt der Antragstellung.