MEHRFAMILIENHAUS · WÄRMEVERSORGUNG · CASE STUDY
Acht Gas-Etagenheizungen, zwei Kostenträger: Was der Weiterbetrieb über 20 Jahre dem Mieter und Vermieter kosten kann
160.000 Euro für eine neue Wärmeversorgung wirken teuer – bis die Kosten des Abwartens ebenfalls auf dem Tisch liegen. Diese Case Study trennt die Belastung der Mieter von den technischen und wirtschaftlichen Risiken des Vermieters.
Bei acht vorhandenen Gasetagenheizungen klingt „Weiterbetrieb“ zunächst nach der günstigen Lösung. Die Geräte sind bezahlt, sie hängen bereits an der Wand, und solange keine Therme ausfällt, steht keine große Rechnung im Raum.
Genau hier liegt der Denkfehler. Verglichen werden eine sichtbare Investition von heute und eine Vielzahl kleinerer, zeitlich verteilter Zahlungen: Gasverbrauch, Geräteaustausch, Reparaturen, CO₂-Kosten und irgendwann doch die Neuordnung der Wärmeversorgung.
Im realisierten Projekt wurden acht Gasthermen eines vollständig vermieteten Mehrfamilienhauses durch ein Wärmepumpensystem ersetzt. Die Investition betrug rund 160.000 Euro; knapp 42.000 Euro entfielen auf den seinerzeit bewilligten Zuschuss. Das Gebäude hat 720 Quadratmeter Bezugsfläche und die Energieeffizienzklasse E.
Kurzantwort: Die Alternative lautete nicht „160.000 Euro investieren oder nichts bezahlen“. Im vereinfachten Modell sinkt die eingekaufte Energiemenge von 108.000 kWh Gas auf 36.000 kWh Wärmepumpenstrom pro Jahr. Für die Mieter ergibt sich bei konstanten Modellpreisen über 20 Jahre eine Energiekostendifferenz von 86.400 Euro. Der Vermieter vermeidet zusätzlich acht weitere Gerätewechsel und einen Teil der Reparatur- und CO₂-Kosten.
TRANSPARENTE RECHENGRUNDLAGE
Was aus dem Projekt stammt – und was eine Modellannahme ist
Eine Case Study wird erst belastbar, wenn reale Projektdaten und rechnerische Annahmen nicht vermischt werden. Deshalb sind beide Gruppen hier getrennt ausgewiesen.
| Größe | Ansatz | Einordnung |
|---|---|---|
| Baujahr | 1980 | Projektangabe |
| Wohneinheiten | 8 | Projektangabe |
| Bezugsfläche | 720 m² | Projektangabe |
| Energetischer Zustand | unsaniert, Klasse E | Projektangabe |
| Alte Wärmeversorgung | 8 Gasetagenheizungen | Projektangabe |
| Neue Wärmeversorgung | zentrales Wärmepumpensystem | realisierte Lösung |
| Investitionskosten | ca. 160.000 € | realisierter Projektwert |
| Zuschuss | knapp 42.000 € | damaliger Projektbescheid; nicht auf heutige Fälle übertragbar |
| Endenergiekennwert | 150 kWh/(m²·a) | Modellwert innerhalb der Klasse E |
| Wärmepumpeneffizienz | JAZ 3,0 | Modellannahme, objektspezifisch nachzuweisen |
| Energiepreise | Gas 0,14 €/kWh, Strom 0,30 €/kWh | konstante Modellpreise, keine Prognose |
| Betrachtungszeitraum | 20 Jahre | vereinfachtes Szenario |
Wichtig: Die Energieeffizienzklasse E reicht nach Anlage 10 des Gebäudeenergiegesetzes bis 160 kWh/(m²·a). Der hier verwendete Wert von 150 kWh/(m²·a) ist ein Rechenwert innerhalb dieser Klasse, kein gemessener Jahresverbrauch. Eine Investitionsentscheidung sollte immer mit den tatsächlichen Verbräuchen mehrerer Jahre überprüft werden.
Quelle: Anlage 10 GEG – Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden
ZWEI KOSTENTRÄGER
Der Mieter bezahlt das Gas – aber nicht das gesamte Risiko
Bei Gasetagenheizungen wird der laufende Energiebezug den einzelnen Wohnungen direkt zugeordnet. Deshalb entsteht schnell der Eindruck, steigende Gaspreise seien allein Sache der Mieter. Das greift zu kurz. Der Verbrauch und ein Teil der CO₂-Kosten liegen beim Mieter; Zustand, Reparatur, Ersatz und langfristige Nutzbarkeit der Technik bleiben beim Eigentümer.
Die Mieter tragen vor allem
- den laufenden Gasverbrauch,
- Preisänderungen beim Energieträger,
- ihren Anteil an den CO₂-Kosten,
- die monatliche Heizkostenbelastung.
Der Vermieter trägt vor allem
- Reparaturen und Ausfallrisiken,
- den Ersatz der acht Wärmeerzeuger,
- seinen Anteil an den CO₂-Kosten,
- Koordination und Arbeiten in acht Wohnungen,
- das Risiko einer späteren Systemumstellung.
Der Mieter trägt einen großen Teil der laufenden Energiekosten. Der Eigentümer trägt das technische Systemrisiko – und das wird erst sichtbar, wenn man länger als bis zur nächsten Heizperiode rechnet.
ENERGIEMENGE UND BETRIEBSKOSTEN
108.000 kWh Gas stehen 36.000 kWh Wärmepumpenstrom gegenüber
Für das Modell wird innerhalb der Energieeffizienzklasse E ein Endenergiekennwert von 150 kWh je Quadratmeter und Jahr angesetzt:
720 m² × 150 kWh/(m²·a) = 108.000 kWh Gas pro Jahr
Für die Wärmepumpe wird eine Jahresarbeitszahl von 3,0 unterstellt. Rechnerisch werden damit aus einer Kilowattstunde Strom drei Kilowattstunden Wärme:
108.000 kWh ÷ 3 = 36.000 kWh Wärmepumpenstrom pro Jahr
108.000 kWhmodellierter Gasbezug pro Jahr
36.000 kWhmodellierter Wärmepumpenstrom pro Jahr
72.000 kWhweniger eingekaufte Energie pro Jahr
Diese Umrechnung behandelt den Gas-Endenergiekennwert bewusst wie die bereitzustellende Wärmemenge. Verluste der alten Gasthermen werden nicht zugunsten der Wärmepumpe herausgerechnet. Trotzdem bleibt die Jahresarbeitszahl 3,0 eine Annahme: Sie muss im konkreten Gebäude durch Heizlast, Systemtemperaturen, Heizflächen, Warmwasserbereitung und Hydraulik technisch erreichbar sein.
Zur Einordnung: Das Fraunhofer ISE hat 77 Wärmepumpen in Ein- bis Dreifamilienhäusern im Bestand über vier Jahre vermessen. Die Anlagen erreichten Jahresarbeitszahlen zwischen 2,6 und 5,4; Luft/Wasser-Wärmepumpen lagen im Mittel bei 3,4. Das belegt nicht die Performance dieses Mehrfamilienhauses, zeigt aber, dass eine JAZ von 3,0 im Bestand grundsätzlich plausibel sein kann.
MIETERSEITE
Was bedeutet der Systemwechsel für die Energiekosten der Mieter?
Für den Vergleich werden 14 Cent je Kilowattstunde Gas und 30 Cent je Kilowattstunde Wärmepumpenstrom angesetzt. Beide Werte bleiben über den gesamten Zeitraum konstant. Das ist keine Preisprognose, sondern eine bewusst einfache Rechenbasis.
| System | Jahresmenge | Modellpreis | Kosten pro Jahr | Kosten über 20 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| Gasetagenheizungen | 108.000 kWh | 0,14 €/kWh | 15.120 € | 302.400 € |
| Wärmepumpe | 36.000 kWh | 0,30 €/kWh | 10.800 € | 216.000 € |
| Differenz | 4.320 € | 86.400 € |
Auf acht Wohnungen verteilt sind das durchschnittlich 540 Euro je Wohnung und Jahr beziehungsweise 45 Euro im Monat. Die tatsächliche Verteilung hängt selbstverständlich von Wohnungsgröße, Lage, Warmwasserbereitung und Nutzerverhalten ab.
Im Modell zahlen die Mieter gemeinsam 86.400 Euro weniger für eingekaufte Energie. Diese Zahl ist nachvollziehbar – aber nur innerhalb der offen gelegten Verbrauchs- und Preisannahmen.
VERMIETERSEITE
Die eigentlichen Eigentümerkosten hängen an acht einzelnen Geräten
Der laufende Gasverbrauch ist nicht der größte direkte Kostenblock des Vermieters. Entscheidend sind die acht Wärmeerzeuger: acht Wartungs- und Ausfallpunkte, acht Termine in bewohnten Wohnungen und über einen langen Zeitraum voraussichtlich mehrere Einzelentscheidungen über Reparatur oder Ersatz.
| Kosten- oder Risikoblock | Modellansatz | 20-Jahres-Wert |
|---|---|---|
| Ersatz von acht Gasthermen | 8 × 12.000 € einschließlich typischer Nebenarbeiten | 96.000 € |
| Reparaturen und Koordination | 1.500 € pro Jahr für das Gebäude | 30.000 € |
| Vermieteranteil an CO₂-Kosten | abhängig von Emissionen, Wohnfläche und tatsächlichen Brennstoffkosten | nicht als feste 20-Jahres-Zahl angesetzt |
| Spätere Systemumstellung | 160.000 € mit 2 % nominaler Kostensteigerung pro Jahr | rund 237.800 € im Jahr 20 |
Die CO₂-Kosten werden bei Wohngebäuden nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Aus dem hier modellierten Gasbezug ergeben sich vereinfacht rund 19,6 Tonnen CO₂ pro Jahr beziehungsweise etwa 27,2 Kilogramm je Quadratmeter. Nach der gesetzlichen Stufentabelle läge der Vermieteranteil bei diesem Rechenwert grundsätzlich bei 40 Prozent. Maßgebend sind jedoch die tatsächliche Abrechnung, der ausgewiesene Emissionswert und mögliche Besonderheiten des Gebäudes.
Rechtsgrundlage: Anlage zum CO₂-Kostenaufteilungsgesetz. Für die konkrete Abrechnung kann das Rechentool des Bundeswirtschaftsministeriums verwendet werden.
Die spätere Umstellung ist ein Szenario, kein fester Zahlungstermin. Die Rechnung von 237.800 Euro zeigt lediglich, was aus heutigen 160.000 Euro bei zwei Prozent nominaler Kostensteigerung nach 20 Jahren wird. Ob die Umstellung früher oder später erfolgt und welche Technik dann eingesetzt wird, lässt sich heute nicht belastbar vorhersagen.
FAIRER KOSTENVERGLEICH
Welche Kostendifferenz lässt sich seriös aus dem Modell ableiten?
Eine plakative Gesamtsumme ist schnell gebildet. Für eine belastbare Entscheidung muss jedoch sichtbar bleiben, welche Kostenblöcke direkt vergleichbar sind und welche erst aus Annahmen über die Zukunft entstehen.
| Vergleichsebene über 20 Jahre | Gasbetrieb | Wärmepumpe | Differenz zugunsten Wärmepumpe |
|---|---|---|---|
| Nur eingekaufte Energie | 302.400 € | 216.000 € | 86.400 € |
| Energie plus Geräteersatz beziehungsweise Investition | 398.400 € | 376.000 € | 22.400 € |
| Zusätzlich angenommene Gasreparaturen | 428.400 € | 376.000 € | 52.400 € |
| Wie zuvor, Wärmepumpe nach Projektzuschuss | 428.400 € | 334.000 € | 94.400 € |
Diese Tabelle ist absichtlich weniger spektakulär als die Addition sämtlicher denkbarer Zukunftskosten. Sie zeigt dafür sauber, was die gewählten Annahmen tatsächlich hergeben. Die Förderung verbessert das Ergebnis, sie ist aber nicht der alleinige wirtschaftliche Hebel.
Die spätere Systemumstellung von nominal rund 237.800 Euro darf als zusätzliches Risiko des Abwartens betrachtet werden. Für einen vollständigen Kapitalwertvergleich müsste sie aber zusammen mit Finanzierung, Abzinsung, Wartung und möglicher Reinvestition der Wärmepumpe, Restwerten sowie realen Energiepreisverläufen modelliert werden. Ohne diese Gegenrechnung wäre eine Aussage wie „332.200 Euro sichere Ersparnis“ fachlich zu stark.
Die wirtschaftliche Aussage bleibt trotzdem klar: Der Weiterbetrieb kostet nicht null Euro. Er verschiebt Zahlungen, verteilt sie auf Mieter und Vermieter und lässt das langfristige Systemrisiko beim Eigentümer.
WARMMIETE UND IMMOBILIENWERT
Warum hohe Heizkosten auch den Vermieter treffen
Die Energiekosten werden zwar überwiegend von den Mietern getragen. Am Markt zählt aber nicht allein die Nettokaltmiete. Interessenten betrachten die gesamte monatliche Wohnbelastung. Hohe Heizkosten können deshalb den Spielraum bei Neuvermietung begrenzen und die Attraktivität einer Wohnung schwächen.
Ähnlich sieht es beim Verkauf aus. Ein Käufer bewertet nicht nur den aktuellen Zustand, sondern auch absehbare Investitionen. Acht ältere Gasthermen sind acht technische Einzelrisiken. Eine geordnete, dokumentierte Wärmeversorgung kann dagegen die Kalkulierbarkeit verbessern. Einen konkreten Wertzuschlag setze ich in dieser Case Study bewusst nicht an; dafür wären objektspezifische Markt- und Finanzierungsdaten notwendig.
Was der Mieter heute als Heizkosten spürt, kann dem Eigentümer später als geringerer Mietspielraum oder als Preisabschlag wegen ungeklärten Investitionsbedarfs begegnen.
GRENZEN DER CASE STUDY
Was diese Rechnung nicht behauptet
Aus diesem Projekt folgt nicht, dass jede Wärmepumpe in jedem unsanierten Mehrfamilienhaus automatisch funktioniert oder wirtschaftlich überlegen ist. Die angesetzte Jahresarbeitszahl muss technisch erreichbar sein. Vor einer Umstellung sind mindestens folgende Punkte zu prüfen:
- raumweise Heizlast und reale Systemtemperaturen,
- Eignung und Dimensionierung der vorhandenen Heizflächen,
- Warmwasserbereitung und auftretende Leistungsspitzen,
- Hydraulik, Speicher und Regelung,
- Wärmequelle, Aufstellort und Schallschutz,
- elektrische Anschlussleistung und Leitungswege,
- Zustand und Restnutzungsdauer der bestehenden Gasthermen,
- tatsächliche Verbräuche, Tarife, Wartungs- und Finanzierungskosten.
BBP Engineering prüft dafür nicht nur den Wärmeerzeuger, sondern das gesamte Heizsystem. Eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831, die Ermittlung der erforderlichen Vorlauftemperaturen und die Bewertung der Wärmeverteilung gehören vor ein belastbares Anlagenkonzept – nicht erst hinter das Handwerkerangebot.
FAZIT
Nicht nur fragen, was die neue Heizung kostet
Die 160.000 Euro Investitionskosten standen sofort sichtbar im Raum. Die Kosten des Weiterbetriebs wären dagegen über Jahre verteilt worden: bei den Mietern über den Energiebezug, beim Vermieter über Geräteersatz, Reparaturen, CO₂-Kosten und die spätere Neuordnung der Versorgung.
Im transparenten Basismodell sinken die Energiekosten über 20 Jahre um 86.400 Euro. Werden der Ersatz der acht Gasthermen und die angenommene Reparaturbelastung einbezogen, ergibt sich vor Förderung eine Differenz von 52.400 Euro und nach dem im Projekt erhaltenen Zuschuss von 94.400 Euro. Das Risiko einer späteren, teureren Systemumstellung kommt hinzu, wird aber nicht als garantierte Ersparnis verkauft.
Die entscheidende Frage lautet nicht: Was kostet die neue Heizung heute? Sie lautet: Welche Zahlungen und technischen Risiken erzeugt das bestehende Heizsystem in den nächsten 20 Jahren – und wer trägt sie?
Wärmeversorgung über den Lebenszyklus bewerten
BBP Engineering vergleicht nicht nur Anschaffungskosten. Wir betrachten Verbrauch, Heizlast, Systemtemperaturen, Wärmeverteilung, Ersatz- und Reparaturrisiken, Förderbedingungen und die technische Umsetzbarkeit im Gebäude. So wird sichtbar, was die Umstellung kostet – und was weiteres Abwarten kosten kann.
QUELLEN UND METHODIK
Quellen und methodische Hinweise
- Anlage 10 GEG: Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden
- Anlage zum CO₂-Kostenaufteilungsgesetz
- Bundeswirtschaftsministerium: Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten
- Fraunhofer ISE: Messdaten zu Wärmepumpen im Gebäudebestand
Die Investitionskosten von 160.000 Euro und der Zuschuss von knapp 42.000 Euro stammen aus dem realisierten Projekt. Verbrauch, Energiepreise, Reparaturkosten, Jahresarbeitszahl und Kostensteigerung sind transparent ausgewiesene Modellannahmen. Die Rechnung ist weder Energiepreisprognose noch Kapitalwertberechnung. Für eine objektspezifische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sind reale Verbrauchsdaten, Anlagenangebote, Finanzierung, Wartung, Förderung, Restwerte und gemessene Anlagenperformance einzubeziehen.
Rechts-, Quellen- und Berechnungsstand: 25. Juli 2026. Gesetzliche, förderrechtliche, wirtschaftliche und technische Rahmenbedingungen sind für das konkrete Objekt gesondert zu prüfen.
Layout mit KI